“Danh tính” điện tử cho bất động sản: Xóa “vùng xám” thông tin, minh bạch hóa thị trường

“Căn cước” cho nhà đất

Từ ngày 1/3/2026, theo quy định tại Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản tại Việt Nam - từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư cho đến từng phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng - sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu.

Về mặt chủ trương, đây được xem là một bước tiến quan trọng trong nỗ lực hiện đại hóa quản lý nhà nước và minh bạch hóa thị trường bất động sản - một thị trường có quy mô lớn, ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế, nhưng lâu nay vẫn tồn tại nhiều “vùng xám” thông tin.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản là bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng nền tảng dữ liệu thống nhất cho thị trường. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua là hệ thống thông tin chưa đồng bộ, dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan và khó kiểm chứng. Điều này khiến quá trình xác minh pháp lý mất nhiều thời gian, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

“Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh duy nhất và được quản lý trong hệ thống dữ liệu tập trung, việc xác minh pháp lý sẽ trở nên nhanh chóng, chính xác và minh bạch hơn. Đây là điều kiện quan trọng để nâng cao mức độ tin cậy của thị trường” - TS. Nguyễn Văn Đính nhận định. Vị chuyên gia này cho rằng, về dài hạn, hệ thống mã định danh điện tử không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho việc số hóa toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản, từ đăng ký, chuyển nhượng đến thế chấp, góp phần giảm chi phí và thời gian xử lý thủ tục.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhấn mạnh, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Ông cho rằng, việc đồng bộ hóa dữ liệu trên toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Theo ông Powell, hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính, mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Chuyên gia của Savills nhìn nhận, hệ thống dữ liệu chuẩn hóa có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.

Ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam cho thấy, so với ngành ngân hàng và một số lĩnh vực khác, tốc độ chuyển đổi số trong ngành bất động sản ở Việt Nam còn tương đối chậm. Các đơn vị kinh doanh bất động sản chỉ đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong hoạt động kinh doanh trong khoảng 2 năm trở lại đây nhằm tăng cường kết nối giữa chủ đầu tư và khách hàng trên nền tảng online. Tuy nhiên, việc số hóa mới chỉ dừng ở một phần hoạt động hoặc một số quy trình cốt yếu, chứ chưa toàn diện.

Áp lực từ những quy định mới sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản phải số hóa mạnh hơn; đội ngũ bán hàng phải gia tăng kiến thức về pháp lý, tài chính, khả năng đánh giá, phân tích thị trường, hiểu sản phẩm, “đọc vị” nhu cầu khách hàng và có thể đảm nhiệm nhiều vị trí công việc…, thì mới có thể tồn tại và không bị bỏ lại phía sau.

Còn nhiều lo ngại

Dù mang lại những lợi ích to lớn, việc triển khai mã định danh bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP cũng đối mặt với không ít thách thức về mặt kỹ thuật, thể chế và con người.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), một trong những khó khăn lớn nhất là hạ tầng công nghệ và cơ sở dữ liệu đất đai hiện nay chưa đồng đều giữa các địa phương. Trong khi các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM đã có những bước tiến đáng kể trong số hóa, nhiều khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa vẫn đang quản lý hồ sơ bằng phương thức truyền thống. Việc kết nối và chuẩn hóa dữ liệu từ 34 tỉnh, thành phố về một hệ thống chung đòi hỏi nguồn lực đầu tư khổng lồ về cả phần cứng lẫn phần mềm.

Cần lưu ý thêm rằng, hiện nay, cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản của Nhà nước vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, triển khai. Do đó, giao dịch bất động sản sau khi gắn mã định danh điện tử từ ngày 1/3/2026 dự kiến vẫn được thực hiện như quy trình trước đây, không thông qua sàn giao dịch tập trung. Người mua sẽ thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế và chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất. Sau khi giấy chứng nhận được cấp, toàn bộ thông tin giao dịch sẽ được gắn với mã định danh điện tử và cập nhật lên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Việc cập nhật lại dữ liệu đã tồn tại có thể tạo ra gánh nặng thủ tục, trùng lặp và mất thời gian cho người dân, nếu chưa có cơ chế liên kết dữ liệu tự động. Ở chiều ngược lại, nếu dữ liệu đầu vào không được rà soát, chuẩn hóa kỹ lưỡng, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài trong tương lai là rất cao. Bên cạnh đó, năng lực tổ chức thực hiện tại một số địa phương cũng là vấn đề cần lưu tâm, nhất là tại khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, nơi trình độ chuyên môn và khả năng ứng dụng công nghệ của một bộ phận cán bộ còn hạn chế.

Do đó, theo các chuyên gia, việc triển khai định danh bất động sản trước hết nên thí điểm tập trung tại các đô thị lớn và khu vực trung tâm, nơi có mật độ giao dịch cao, sau đó mới mở rộng ra toàn quốc.

Nguồn: https://thoibaotaichinhvietnam.vn/danh-tinh-dien-tu-cho-bat-dong-san-xoa-vung-xam-thong-tin-minh-bach-hoa-thi-truong-192896.html