Thống kê trên Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, tính từ đầu năm 2023 đến nay, đã có hơn 1.200 tin công bố định kỳ, liên quan đến báo cáo tình hình thanh toán gốc lãi theo năm hoặc bán niên; báo cáo tình hình sử dụng vốn; báo cáo tài chính năm của các doanh nghiệp tham gia huy động vốn từ kênh trái phiếu; cùng gần 300 thông tin bất thường của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
Trong số này, nhiều doanh nghiệp liên quan đến những hệ sinh thái bất động sản đã huy động hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu đã công bố thông tin đầy đủ nhưng lại gần như "vắng bóng" thông tin cập của nhóm doanh nghiệp liên quan đến dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (tên gọi mới là The Global City).
Huy động 1,4 tỷ USD từ trái phiếu cho 1 dự án
Nhóm doanh nghiệp này từng huy động tới 33.000 tỷ đồng trái phiếu (khoảng 1,4 tỷ USD) chỉ trong chưa đầy 1 năm (từ giữa năm 2021 đến hết quý 1/2022) để đổ vào dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An.
Cụ thể, vào ngày 30/7/2021, nhóm 3 doanh nghiệp gồm CTCP Hoàng Phú Vương, CTCP Hoa Phú Thịnh và CTCP Osaka Garden đã đồng loạt phát hành 3 lô trái phiếu để huy động vốn nhận chuyển nhượng dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An.
Trong đó, CTCP Hoàng Phú Vương phát hành lô trái phiếu HPVCB2125001 với giá trị phát hành 4.670 tỷ đồng (gấp hơn 5,8 lần vốn chủ sở hữu) và CTCP Hoa Phú Thịnh phát hành lô trái phiếu mã HPTCB2125001 với giá trị phát hành 3.130 tỷ đồng (gấp gần 11,2 lần vốn chủ sở hữu).
Còn CTCP Osaka Garden đã phát hành lô trái phiếu có mã là OSGCB2122001 (trị giá 3.400 tỷ đồng) vào tháng 7/2021 và đến tháng 10 cùng năm, công ty này phát hành thêm lô trái phiếu mã OSGCB2123002 (trị giá 4.300 tỷ đồng). Như vậy, chỉ trong vòng 3 tháng Osaka Garden đã huy động 7.700 tỷ đồng từ kênh trái phiếu (gấp 28,5 lần vốn chủ sở hữu).
Đáng chú ý, cả 4 lô trái phiếu trên đều có tài sản đảm bảo là các tài sản, quyền và lợi ích liên quan đến dự án thành phần thuộc dự án Sài Gòn Bình An của CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp).
Cập nhật đến tháng 7/2023, Osaka Garden đã tất toán lô trái phiếu OSGCB2122001 vào ngày 30/7/2022, còn lại 4.300 tỷ đồng thuộc mã OSGCB2123002 sẽ được đáo hạn vào tháng 10/2023. Trong khi đó, 2 lô trái phiếu còn lại của CTCP Hoa Phú Thịnh và CTCP Hoàng Phú Vương sẽ đáo hạn vào năm 2025.
Với việc phát hành hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu, Osaka Garden, Hoàng Phú Vương, Hoa Phú Thịnh đều nằm trong top 20 các doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành trái phiếu lớn nhất năm 2021.
Không dừng lại ở đó, đến ngày 30/3/2022, có thêm 3 doanh nghiệp liên quan đến dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An gồm CTCP WorldWide Capital, CTCP Air Link và CTCP Xây dựng Kiến Hưng Thịnh huy động thành công 10.830 tỷ đồng thông qua 6 lô trái phiếu.
Trong đó, WorldWide Capital phát hành hai lô trái phiếu mã WWCCB2223001 và WWCCB2223002 với giá trị lần lượt là 1.260 tỷ đồng và 2.150 tỷ đồng (gấp 11,7 lần vốn chủ sở hữu); Air Link phát hành hai lô trái phiếu mã ALICB2223001 và ALICB2223002 có giá trị 1.240 tỷ đồng và 2.570 tỷ đồng (gấp 10,6 lần vốn chủ sở hữu); còn lại 2 lô trái phiếu mã KHTCB2223001 và KHTCB2223002 do Kiến Hưng Thịnh phát hành có giá trị 2.500 tỷ đồng và 1.110 tỷ đồng (gấp gần 11 lần vốn chủ sở hữu). Các lô trái phiếu trên đều có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 30/9/2023.
Tương tự, cả WorldWide Capital, Air Link và Kiến Hưng Thịnh đều là ba doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An từ CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) và đã ký hợp đồng thế chấp tài sản với Techcombank một ngày trước khi phát hành các lô trái phiếu nêu trên.
Trước đó, vào ngày 15/12/2021, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An là SDI Corp cũng phát hành lô trái phiếu trị giá 6.574,6 tỷ đồng với kỳ hạn 3 năm. Nhưng cũng như 3 doanh nghiệp trên, SDI Corp không thông tin về mục đích, lãi suất, trái chủ, tài sản đảm bảo.
Như vậy, trong vòng chưa đầy 1 năm, 7 doanh nghiệp liên quan dự án Sài Gòn Bình An đã huy động tới 32.905 tỷ đồng trái phiếu và đều do CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) là tổ chức lưu ký.
Dù huy động lượng trái phiếu "khủng" nhưng đến thời điểm hiện tại, ngoài SDI Corp, trong số gần 1.500 tin công bố định kỳ và bất thường đã đăng trên HNX, không có bất kì thông tin gì về kết quả kinh doanh, tình hình thanh toán gốc lãi, báo cáo tình hình sử dụng vốn của các doanh nghiệp còn lại.
Thậm chí, một công ty trong nhóm là Osaka Garden dù đã tất toán lô trái phiếu OSGCB2122001 nhưng các thông tin liên quan vẫn chưa được công bố trên HNX.
Doanh nghiệp duy nhất công bố thông tin: Lỗ nặng
Đến thời điểm hiện tại, trong nhóm 7 doanh nghiệp trên, SDI Corp là doanh nghiệp duy nhất đã công bố báo cáo tình hình thanh toán gốc lãi năm 2022 và báo cáo tài chính năm 2022.
Tuy nhiên, báo cáo tình hình tài chính lại cho thấy doanh nghiệp thua lỗ nặng. Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ sau thuế lên tới hơn 3.096 tỷ đồng, trong khi năm trước đó lỗ hơn 153 tỷ đồng.
Việc lỗ nặng trong năm 2022 đã kéo vốn chủ sở hữu của SDI Corp thời điểm cuối năm 2022 giảm gấp 5 lần so với cuối năm 2021 về còn 749 tỷ đồng.
Quy mô tài sản tại thời điểm cuối năm 2022 của SDI Corp đạt mức 97.130 tỷ đồng, tăng 18% so với thời điểm đầu năm - chỉ thấp hơn tổng tài sản của Vinhomes hay Novaland và cao gấp nhiều lần so với các doanh nghiệp đầu ngành khác. Tuy nhiên, tới 99% tài sản của SDI Corp lại là nợ phải trả (96.382 tỷ đồng).
Tổng tài sản hay tổng nợ lên tới hơn 4 tỷ USD của chủ đầu tư SDI Corp phần nào phản ánh quy mô và tiềm năng của siêu dự án Sài Gòn Bình An - một trong những dự án bất động sản lớn nhất tại TP.HCM hiện nay với vị trí đắc địa nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.
Khu đô thị Sài Gòn Bình An được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/1999, trên khu đất có tổng diện tích 120 ha và đến năm 2000 được chấp thuận thêm phần tiện ích sân golf An Phú, nâng diện tích tăng lên 137,4 ha. Dự án được UBND TP.HCM giao đất cho chủ đầu tư là SDI Corp từ tháng 1/2001. Sau đó, được đổi tên là khu liên hợp sân golf, thể dục thể thao và nhà ở, với tên thương mại là Saigon Golf Country Club and Residences.
Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, tổng diện tích của dự án còn khoảng 117,4 ha theo quyết định của UBND TP.HCM về phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 11/2015.
Siêu dự án này từng được giới thiệu rộng rãi với tên gọi Sài Gòn Bình An - Him Lam City do SDI từng là thành viên của Tập đoàn Him Lam. Nhưng tới đầu năm 2020, dự án này đổi chủ, ông Bùi Đức Khoa - nhân tố quan trọng trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát Group - được chọn vào ghế Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp.
Đến tháng 8/2021, SDI Corp thêm một lần thay đổi đăng ký kinh doanh. Ông Bùi Đức Khoa là Tổng giám và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp. Trong khi, vị trí Chủ tịch HĐQT được chuyển giao cho bà Mai Thị Kim Oanh - cựu Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Homes. Đây cũng là lúc dự án được đồn đoán về tay Masterise Homes.
Đầu năm 2022, dự án Sài Gòn Bình An chính thức được giới thiệu trên trang chủ của Masterise Homes và đổi tên thành The Global City. Trong thông báo phát đi, Masterise Homes cho biết hiện là đơn vị phát triển dự án này và công khai định hướng phát triển dự án thành một thành phố toàn cầu, mang tính biểu tượng của khu vực Đông Nam Á.
Đáng chú ý, cùng với diễn biến thay đổi cấu trúc thượng tầng, dòng vốn tỷ đô cũng được huy động từ kênh trái phiếu để đổ vào dự án, trong đó, nổi bật là những lô trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng như đã đề cập ở trên.
