Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.
Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất không chỉ gây ra tình trạng đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Nhiều doanh nghiệp dù đã hoàn thành dự án và bàn giao cho khách hàng, nhưng phải đối mặt với chi phí tài chính khổng lồ khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Bởi trước đó, các dự án này mới chỉ được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án và bán hàng. Nay những chính sách thay đổi, cách tính tiền cũng thay đổi theo luật mới đã khiến tiền sử dụng đất thực tế doanh nghiệp phải đóng tăng vọt, gấp nhiều lần số tiền tạm tính ban đầu.
Chính vì vậy, theo VARS, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Việc dự án chậm trễ vì không giải quyết được tiền sử dụng đất có thể tạo nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư lẫn khách hàng. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phục hồi của thị trường, làm tăng giá bất động sản.
Mặt khác, ách tắc định giá đất cũng là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà bị treo sổ đỏ. Điều này không chỉ gây khó cho người mua nhà trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp vay vốn ngân hàng, mà còn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý, kiện tụng và bồi thường.
VARS cũng nhận định rằng, bảng giá đất mới được áp dụng vào thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm nặng gánh đến bất động. Đấy là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản. Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai. Như vậy, doanh nghiệp chắc chắn là khó khăn hơn khi thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ.
Trong khi để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp tiếp tục phải xem xét đến khâu điều chỉnh giá bán bất động sản, mà ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản ở một số thành phố lớn như Hà Nội đã khá cao. Nếu vẫn tăng nữa thì cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân càng trở nên khó khăn.
Chính vì vậy VARS kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.
Nhà nước xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.
