Thị trường bất động sản sàng lọc mạnh, định hình giá trị thực

Vận động trong trạng thái "kép"

Chiều ngày 15/4/2026, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026, cùng tọa đàm "Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc".

Báo cáo của VARS cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường, mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Phát biểu tại sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, số liệu kinh tế vĩ mô quý I/2026 thể hiện rõ, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ với GDP đạt 7,83% - mức cao nhất kể từ năm 2011. Kết quả này cho thấy khả năng chống chịu và thích ứng của nền kinh tế trước các cú sốc bên ngoài, đồng thời phản ánh hiệu quả trong công tác điều hành chính sách vĩ mô của Chính phủ.

Đáng chú ý, trong bối cảnh nhiều lĩnh vực chịu tác động từ biến động địa chính trị, các hoạt động xuất khẩu và logistics vẫn ghi nhận sự bứt phá. Thị trường bất động sản quý I/2026 cũng cho thấy nhiều chuyển biến tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đồng thời tạo điều kiện triển khai dự án mới.

Song song với đó, thị trường đang bước vào trạng thái sàng lọc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, quản trị và pháp lý bài bản chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần. Ngược lại, những doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, bối cảnh toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi căng thẳng địa chính trị gia tăng, kéo theo áp lực về giá năng lượng, chi phí sản xuất và chuỗi cung ứng. Những yếu tố này tác động trực tiếp tới kinh tế vĩ mô trong nước, khiến thị trường bất động sản vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu ảnh hưởng từ các biến số bên ngoài, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại.

Lãnh đạo VARS cũng nhấn mạnh, các yếu tố như tỷ giá, lãi suất, đặc biệt là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao trong thời gian qua, đã góp phần thúc đẩy quá trình thanh lọc. Khi chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư buộc phải tính toán thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế.

Dù thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong ngắn hạn, TS. Nguyễn Văn Đính tin tưởng rằng, triển vọng dài hạn vẫn tích cực. Khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng ổn định, hệ thống hạ tầng được đầu tư, mở rộng mạnh mẽ, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguồn cung nhà ở tăng 2,5 lần so với cùng kỳ

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý IV/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ.

Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy, thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần, do quý I có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, song kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn, nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc./.