Thị trường bất động sản 2026: Mở cửa chu kỳ mới nhưng sàng lọc mạnh

Khung pháp lý mới mở đường cho nguồn cung

Theo báo cáo cập nhật triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 của S&I Ratings, các cải cách pháp lý trong thời gian qua được kỳ vọng sẽ tạo cú hích quan trọng giúp thị trường khơi thông nguồn cung sau nhiều năm bị ách tắc.

Thực tế, tình trạng hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ tại nhiều đô thị lớn không xuất phát từ sự suy giảm nhu cầu mà chủ yếu do các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục pháp lý. Ước tính hiện có khoảng 3.000 dự án với tổng diện tích hơn 34.000 ha và tổng mức đầu tư gần 745.000 tỷ đồng đang trong tình trạng dở dang.

Những sửa đổi liên quan đến cơ chế giải phóng mặt bằng và bồi thường khi chuyển đổi đất sang đất ở được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều dự án tồn đọng. Theo đó, các dự án mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng từ 75% diện tích đất trở lên và nhận được sự đồng thuận của ít nhất 75% người sử dụng đất trong khu vực có thể được đưa trở lại trạng thái sẵn sàng triển khai.

Cùng với đó, cơ chế cho phép nhà đầu tư đàm phán trực tiếp về chi phí bồi thường đất đai được cho là sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, dù chi phí phát triển có thể gia tăng và gây áp lực lên giá bán.

Một thay đổi đáng chú ý khác là việc bỏ quy định diện tích tối thiểu khi quy hoạch đô thị mới, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trong quá trình lập quy hoạch. Ngoài ra, dự kiến từ tháng 3/2026, mỗi bất động sản sẽ được gắn mã định danh riêng, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường.

Hạ tầng và lãi suất sẽ quyết định xu hướng thị trường

Theo S&I Ratings, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, mặt bằng giá cao đang khiến khả năng chi trả của người mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng bị thu hẹp.

Tại Hà Nội, thị trường vẫn duy trì sức cầu mạnh với tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên 90%. Giá căn hộ trung bình đã tăng khoảng 24% trong năm 2025, trong khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường. Nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Khu vực trung tâm tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang với mức giá phổ biến 120 - 140 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực vùng ven và các đô thị lân cận như Bình Dương hướng đến phân khúc trung cấp với mức giá dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường là xu hướng tăng lãi suất vay mua nhà. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất cho vay đã tăng lên khoảng 11 - 12%, khiến nhiều người mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Song song với đó, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng cũng đang được thực hiện chặt chẽ hơn, với định hướng dư nợ bất động sản duy trì quanh mức 25% tổng dư nợ.

Dù vậy, trong trung và dài hạn, đầu tư công và phát triển hạ tầng vẫn được đánh giá là động lực quan trọng của thị trường. Các dự án giao thông trọng điểm như vành đai 3, vành đai 4, các tuyến metro và đường sắt đô thị sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy xu hướng giãn dân và hình thành các trung tâm phát triển mới.

Theo S&I Ratings, với dư địa tài khóa vẫn còn lớn khi nợ công của Việt Nam dưới 40% GDP, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trong những năm tới sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về doanh thu và lợi nhuận, với đóng góp lớn từ các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vingroup. Nhiều doanh nghiệp cũng đang gia tăng sử dụng vốn vay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026 - 2028.

Xu hướng này phản ánh kỳ vọng tích cực của doanh nghiệp đối với chu kỳ phát triển mới của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn gia tăng, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến quá trình sàng lọc doanh nghiệp mạnh mẽ hơn, với yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ triển khai dự án./.

Nguồn: https://thoibaotaichinhvietnam.vn/thi-truong-bat-dong-san-2026-mo-cua-chu-ky-moi-nhung-sang-loc-manh-193248.html