Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS).
Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5 - 6%/năm, nhưng thời gian ưu đãi ngắn, chỉ 3 - 6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi "lướt sóng".
Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.
Trước bối cảnh hiện nay, nhiều người lo ngại lặp lại kịch bản như giai đoạn 2022–2023, lãi suất tăng mạnh, dòng tiền bị siết lại, và ngay lập tức thị trường bất động sản chững lại rõ rệt – từ tỉnh cho đến thành phố, thanh khoản đều giảm.
Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đây là một cú rung lắc thị trường để thanh lọc nhà đầu tư, không đến mức quá đáng lo "đóng băng" thị trường.
"Bất động sản không dành cho những người ít tiền đi đầu tư. Người ít tiền thì mua nơi ít tiền nhưng vẫn phải có một khoản tiền nhất định 20–30%, thậm chí 30–40% để đầu tư. Nhưng thời gian vừa rồi, nhiều người dùng đòn bẩy ngân hàng quá lớn nên khi lãi suất tăng thì rủi ro rất cao.
Lúc này, thị trường sẽ loại bớt những nhà đầu tư ít vốn, đầu cơ ngắn hạn, và giữ lại những người đầu tư dài hạn – những người coi bất động sản là tài sản tích lũy. Khi đó, thị trường sẽ dần quay về bản chất thật của nó, không còn “ảo” như trước.
Mà khi về đúng bản chất, thì bất động sản mỗi năm tăng khoảng 5–7% là hợp lý. Không có chuyện năm nào cũng tăng 20–30%, thậm chí 40%. Những mức tăng như vậy là không bền vững", ông Quyết nói.
Ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc cho biết, thời gian vừa rồi, nhiều người dùng đòn bẩy ngân hàng quá lớn nên khi lãi suất tăng thì rủi ro rất cao.
Vị này cho biết thêm, khi lãi suất tăng, giao dịch sẽ chậm lại. Một số khu vực bắt đầu có hiện tượng giảm giá. Nhưng phải hiểu là có hai trường hợp: Một là những người dùng đòn bẩy cao, giờ chi phí lãi vay lớn quá, buộc phải cắt lỗ để thoát hàng.
Hai là có những người không phải cắt lỗ, mà là cắt lời. Tức là trước đây họ kỳ vọng bán được 100 triệu/m², nhưng giờ thấy khó đạt mức đó thì họ bán 90 triệu/m² để chốt luôn. Chứ không phải cứ giảm giá là ai cũng lỗ.
Ngoài ra, nhiều người hay nhầm giữa “giảm giá” và “giảm kỳ vọng”. Có những sản phẩm trước đây bị đẩy giá quá cao, giờ người bán hạ xuống thì thực chất là đưa về gần giá trị thật hơn, chứ không hẳn là giảm sâu.
Đưa ra dự đoán về thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2026, ông Quyết cho rằng, khi lãi suất tăng thì nhu cầu mua chắc chắn sẽ giảm bớt. Thứ hai là thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ còn lại những nhà đầu tư đi đường dài. Các nhóm khách hàng yếu, dùng đòn bẩy nhiều sẽ dần bị loại ra và vì thế giao dịch cũng sẽ chậm lại.
"Nhưng đó chỉ là diễn biến trong ngắn hạn, về dài hạn nhu cầu ở vẫn luôn tồn tại nên là thị trường vẫn sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững", ông Quyết nhận định.
Nguồn: https://antt.nguoiduatin.vn/lai-suat-cho-vay-bds-cham-nguong-14-16-nam-thi-truong-co-lap-lai-kich-ban-cang-thang-nhu-20222023-205260326165217827.htm
