Dòng tiền vận hành quyết định sự thành công của bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026

Thanh khoản vẫn mang tính chọn lọc cao

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting cho biết, nhìn tổng thể bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng đến thời điểm hiện nay, có thể nói rằng phân khúc này chưa phục hồi như kỳ vọng.

Mặc dù ngành du lịch ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, với doanh thu du lịch vượt mốc 1 tỷ đồng và lượng khách quốc tế đạt khoảng 21,2 triệu lượt, tăng 20,4% so với cùng kỳ trong năm 2025, song sự phục hồi của du lịch chưa đủ mạnh để tạo lực đẩy lan tỏa cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế cho thấy, đà tăng trưởng du lịch hiện nay chủ yếu tập trung tại một số trung tâm quen thuộc, trong khi thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và tỷ lệ quay lại của du khách vẫn chưa cải thiện rõ nét. Điều này khiến hiệu quả khai thác thực tế của nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa đạt kỳ vọng, qua đó tác động trực tiếp đến tâm lý và quyết định của nhà đầu tư.

Chỉ tính riêng trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 15.000 căn, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, sức cầu chung còn khá khiêm tốn khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29% tổng nguồn cung.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với các thương hiệu quản lý vận hành uy tín, điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng “chọn lọc” thay vì quay lại diện rộng.

Bên cạnh đó, các yếu tố then chốt như hiệu quả khai thác, cam kết lợi nhuận, khung pháp lý đối với từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện và kiểm chứng thực tế. Do đó, có thể nói rằng sự tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn này mới dừng ở mức cục bộ, chưa phản ánh sự phục hồi toàn diện.

Theo ông Võ Hồng Thắng, năm 2026, nguồn cung và sức cầu của bất động sản nghỉ dưỡng có thể cải thiện nhất định, tuy nhiên khó kỳ vọng vào những đột biến rõ rệt trong ngắn hạn, không đồng đều trên diện rộng mà tập trung tại một số thị trường trọng điểm, hạ tầng kết nối thuận lợi và có khả năng duy trì dòng khách ổn định, trong khi các khu vực còn thiếu động lực khai thác thực tế sẽ phục hồi chậm hơn.

Thanh khoản dự báo vẫn mang tính chọn lọc cao, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, tiến độ triển khai minh bạch và gắn với các thương hiệu quản lý, vận hành uy tín. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc cam kết lợi nhuận ngắn hạn sẽ tiếp tục gặp khó.

Nâng cao hiệu quả khai thác, tái thiết niềm tin của nhà đầu tư

Ông Võ Hồng Thắng đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới đang chịu tác động đồng thời từ ba nhóm yếu tố chính: chính sách, nguồn cầu thực tế và tâm lý thị trường.

Thứ nhất, về chính sách và khung pháp lý, đây vẫn là yếu tố có tính quyết định lớn nhất. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, cơ chế cấp giấy chứng nhận và mô hình vận hành - khai thác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ trên phạm vi toàn thị trường, dòng tiền khó có thể quay trở lại mạnh mẽ.

Thứ hai, nguồn cầu thực tế gắn với hiệu quả khai thác du lịch. Mặc dù ngành du lịch đang phục hồi tích cực về lượng khách, nhưng các chỉ số quan trọng như thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và khả năng quay lại của du khách vẫn cần thêm thời gian để cải thiện rõ nét. Khi hiệu quả khai thác của các dự án nghỉ dưỡng chưa thực sự bền vững và ổn định, sức hấp dẫn của sản phẩm đối với nhà đầu tư vẫn còn hạn chế.

Thứ ba, tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục đóng vai trò then chốt. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên bảo toàn vốn và lựa chọn những sản phẩm có rủi ro thấp, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền khai thác có thể kiểm chứng. Chính tâm lý “chọn lọc” này khiến quá trình phục hồi của thị trường chậm lại và có sự phân hóa rõ nét.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, các thách thức liên quan đến pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư có tác động mang tính quyết định đến tốc độ và chất lượng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế, dù Luật Đất đai mới và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bước đầu bổ sung các quy định liên quan đến condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, qua đó thể hiện nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này, nhưng quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Việc thiếu các hướng dẫn chi tiết, chưa có sự thống nhất trong cách áp dụng giữa các địa phương khiến nhiều dự án vẫn gặp khó trong việc hoàn thiện pháp lý, cấp giấy chứng nhận hoặc triển khai mô hình vận hành phù hợp.

Chính sự chưa đồng bộ và thiếu rõ ràng trong khung pháp lý đã ảnh hưởng đáng kể đến niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân. Khi nhà đầu tư có xu hướng thận trọng khi xuống tiền, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, dòng tiền quay lại chậm và quá trình phục hồi bị kéo dài.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, hiệu quả khai thác thực tế của các dự án nghỉ dưỡng cũng là một thách thức lớn. Khi doanh thu vận hành chưa ổn định, thời gian hoàn vốn kéo dài và các cam kết lợi nhuận trong quá khứ không còn phù hợp, nhà đầu tư buộc phải đánh giá lại giá trị thực của sản phẩm. Sự thay đổi trong cách tiếp cận này khiến thị trường chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn tập trung nhiều hơn vào hiệu quả khai thác và dòng tiền thực.