Khi giá rao bán “vô tình” trở thành giá tham chiếu
Phản ánh tới Dân Việt, anh Nguyễn Mạnh Dũng (29 tuổi, Hà Nội) cho biết, trong quá trình thử đăng tin trên Batdongsan.com.vn, người dùng có thể lựa chọn nhiều gói đăng tin khác nhau, từ tin thường đến các gói VIP với mức độ ưu tiên hiển thị khác nhau.
Đáng chú ý, khi nhập mức giá rao bán, hệ thống liên tục đưa ra cảnh báo nếu mức giá đăng nằm ngoài khoảng tham chiếu mà nền tảng xác lập.
Chi phí đăng tin trên Batdongsan.com.vn dao động từ hơn 66.000 đồng đến hơn 4,8 triệu đồng tùy từng vị trí và thời gian hiển thị.
Khi được phóng viên đặt câu hỏi, đại diện Batdongsan.com.vn trả lời bằng email cho biết, dữ liệu giá trên nền tảng chủ yếu là giá mua bán, cho thuê do người dùng cung cấp và được duyệt đăng. Đây là giá rao, không phải giá giao dịch thực tế, bởi việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra bên ngoài nền tảng.
Nhưng chính điểm này tạo ra một "lỗ hổng".
Nhiều ý kiến cho rằng, khi giá rao không phải giá giao dịch thực tế, tại sao giá rao lại được sử dụng để hình thành khoảng giá tham chiếu và cảnh báo người bán? Khoảng giá ấy đang phản ánh giá trị thực của bất động sản hay chỉ phản ánh mặt bằng giá mà người dùng đang rao trên chính nền tảng?
Chị Thúy, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá rao trên sàn bất động sản thường chỉ mang tính tham khảo.
“Giá đăng trên sàn thường cao hơn mức giá thực tế, bởi còn phải tính đến các khoản chi phí phát sinh”, chị Thúy cho biết.
Theo chị Thúy, nhiều chủ nhà ban đầu thường đăng bài với mức giá khá cao. Khi tiếp nhận thông tin, môi giới sẽ tư vấn lại, phân tích mức giá phù hợp với thị trường để tăng khả năng giao dịch.
Batdongsan.com.vn liên tục đưa ra cảnh báo mức giá nằm ngoài khoảng tham chiếu mà nền tảng tự thiết lập.
Từ “giá ảo” đến vòng lặp có thể khuếch đại giá
Hãy hình dung một vòng lặp đơn giản: Người A rao bất động sản với giá cao → mức giá này trở thành một phần dữ liệu → dữ liệu được tổng hợp thành khoảng giá tham chiếu → người B nhập giá thấp hơn và nhận cảnh báo giá thấp → người B có thể điều chỉnh giá lên → mức giá mới tiếp tục trở thành dữ liệu.
Trong những giai đoạn sốt đất, từng xuất hiện tình trạng trả giá đấu giá rất cao rồi bỏ cọc. Các cơ quan quản lý đã cảnh báo các mức trúng đấu giá bất thường có thể tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở tại khu vực lân cận. Những mức giá này, nếu không phát sinh giao dịch thực tế, không thể được xem là giá thị trường.
Từng có những cuộc đấu giá đất ghi nhận mức trả giá rất cao rồi bỏ cọc, làm dấy lên lo ngại về việc tạo “điểm neo” giá.
Giá ảo có thể không bắt nguồn từ nền tảng. Tuy nhiên, nếu những mức giá cao bất thường ấy trở thành “điểm neo” cho các tin rao xung quanh, rồi tiếp tục được đưa vào hệ thống dữ liệu tham chiếu cho các tin đăng sau.
Liệu nền tảng có thể vô tình củng cố và khuếch đại mặt bằng giá đó? Đây có phải là một dạng “thao túng giá” hay không?
Không thể chỉ nói “người đăng chịu trách nhiệm”
Một vấn đề khác cũng đáng chú ý là chất lượng thông tin của chính những tin rao trên Batdongsan.com.vn, mạng xã hội,...
Thực tế phóng viên ghi nhận, tình trạng nhiều bài đăng rao bán sử dụng hình ảnh căn hộ khác, ảnh không đúng căn hộ đang được chào bán.
Có thể ví von đây là “treo đầu dê bán thịt chó”: Ảnh một đằng, sản phẩm thực tế một nẻo.
Luật sư Hoàng Ngọc, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, cần phân biệt trách nhiệm của người đăng với trách nhiệm của nền tảng. Nếu nền tảng chỉ cung cấp không gian đăng tin, trách nhiệm đầu tiên thuộc về người đưa thông tin. Nhưng nếu nền tảng tham gia sâu hơn vào việc lựa chọn, phân phối, quảng bá hoặc sử dụng dữ liệu để xây dựng các công cụ tác động đến hành vi người dùng, trách nhiệm cần được xem xét theo vai trò thực tế.
TS. LS. Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng không thể chỉ dừng ở nguyên tắc “ai đăng, người đó chịu trách nhiệm”. Khi một nền tảng trở thành nơi tập trung thông tin bất động sản, cần có cơ chế kiểm duyệt, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, nhất là khi giá, vị trí, diện tích, pháp lý và hình ảnh tài sản có thể tác động trực tiếp đến quyết định tài chính của người mua.
Theo luật sư Cường, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; niêm yết, cung cấp thông tin về bất động sản đủ điều kiện và hỗ trợ khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản. Vì vậy, trách nhiệm của từng nền tảng cần được xác định dựa trên vai trò thực tế và mức độ tham gia vào quá trình cung cấp thông tin.
“Không thể đánh đồng mọi nền tảng với nhau. Nhưng nếu sàn biết hoặc có cơ sở để biết thông tin sai mà vẫn duyệt, thu phí, tiếp tục hiển thị, đẩy tin hoặc cung cấp dịch vụ quảng cáo liên quan thì trách nhiệm pháp lý cần được xem xét”, luật sư Cường phân tích.
Ở góc độ bảo vệ người tiêu dùng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 cũng đặt ra các nghĩa vụ đối với nền tảng số trung gian, trong đó có công khai quy chế hoạt động, minh bạch thông tin, tiếp nhận và xử lý phản ánh, minh bạch hoạt động quảng cáo, lưu trữ thông tin và xác thực danh tính tổ chức, cá nhân bán hàng, cung cấp dịch vụ.
Luật Quảng cáo cũng đặt ra trách nhiệm đối với chủ trang thông tin điện tử với tư cách “người phát hành quảng cáo” khi sử dụng phương tiện thuộc phạm vi quản lý của mình để giới thiệu sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ.
Luật đồng thời yêu cầu nội dung quảng cáo phải trung thực, chính xác, rõ ràng, không gây hiểu nhầm; nghiêm cấm quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về giá, chất lượng, kiểu dáng, xuất xứ, chủng loại và các đặc tính khác của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ.
Một tin rao sai có thể khiến một người mua hiểu nhầm. Nhưng khi hàng triệu mức giá được tập hợp, xử lý thành dữ liệu để tạo “giá tham chiếu”, tác động có thể lớn hơn rất nhiều.
Đặc biệt, nếu một mặt bằng giá từng bị đẩy lên bởi tâm lý sốt đất, đấu giá bất thường hoặc kỳ vọng quá cao tiếp tục được lưu giữ trong dữ liệu; sau đó dữ liệu này lại được dùng để cảnh báo và định hướng người bán mới, thì một mặt bằng giá có thể tự củng cố chính nó.
