Doanh thu ở 4 cụm dự án chính
Khi thị trường bất động sản vẫn trong quá trình phục hồi, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) đã đưa ra kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng cho giai đoạn 2026 đến 2030. Tổng doanh thu dự án dự kiến vượt 516.800 tỷ đồng, tương đương hơn 20 tỷ USD, cùng lợi nhuận dự án hơn 188.300 tỷ đồng.
Quy mô kế hoạch đặc biệt đáng chú ý khi doanh thu dự kiến lớn gấp hơn 8 lần tổng dư nợ của doanh nghiệp tại cuối tháng 9/2026. Tuy nhiên, điều khiến nhà đầu tư quan tâm không chỉ là những con số, mà còn là khả năng biến quỹ đất, sản phẩm bất động sản và tiến độ xây dựng thành nguồn thu thực tế.
Theo kế hoạch được Novaland công bố ngày 7/11, nguồn thu chủ yếu đến từ 4 cụm dự án trọng điểm gồm các dự án tại trung tâm TP.HCM, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram.
Trong đó, Aqua City được kỳ vọng mang về gần 219.000 tỷ đồng doanh thu và khoảng 88.100 tỷ đồng lợi nhuận, lần lượt chiếm khoảng 42% và 47% tổng kế hoạch. Đây cũng là dự án được Novaland xác định giữ vai trò dẫn dắt tăng trưởng trong giai đoạn 2027 đến 2028.
Cơ sở cho kỳ vọng này đến từ những chuyển biến về pháp lý và tiến độ triển khai. Từ ngày 31/10/2026, Aqua City đã đủ điều kiện mở bán trở lại theo thông tin từ chủ đầu tư. Đến cuối tháng 9, dự án có gần 13.200 sản phẩm, trong đó gần 1.300 căn đã được bàn giao.
Aqua City được kỳ vọng mang về gần 219.000 tỷ đồng doanh thu và khoảng 88.100 tỷ đồng lợi nhuận, lần lượt chiếm khoảng 42% và 47% tổng kế hoạch.
Novaland dự kiến bàn giao thêm hơn 200 căn trong quý IV/2026, khoảng 2.200 căn năm 2027 và hơn 5.400 căn năm 2028. Riêng năm 2027, dự án được kỳ vọng đóng góp gần 23.600 tỷ đồng doanh thu và hơn 7.700 tỷ đồng lợi nhuận.
Bà Nguyễn Thị Xuân Hân - Trưởng phòng Quan hệ Nhà đầu tư Novaland, xác định Aqua City là động lực đóng góp lớn nhất vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2027 đến 2028, với mục tiêu bàn giao lũy kế hơn 9.000 sản phẩm vào năm 2028.
Nếu tiến độ này được thực hiện, Aqua City không chỉ tạo nguồn thu từ bàn giao nhà mà còn giúp doanh nghiệp cải thiện khả năng thu hồi vốn, thanh toán các nghĩa vụ tài chính và tái đầu tư.
Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, NovaWorld Phan Thiet cũng được đặt kỳ vọng lớn với doanh thu dự kiến 221.540 tỷ đồng và lợi nhuận 73.346 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn kết quả kinh doanh dự kiến tập trung vào giai đoạn 2029 đến 2030.
Trong khi đó, nhóm dự án tại trung tâm TP.HCM dự kiến mang về 48.042 tỷ đồng doanh thu và 14.728 tỷ đồng lợi nhuận. Các dự án Victoria Village, The Grand Manhattan và The Avenue đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, bàn giao, qua đó có thể tạo nguồn thu sớm hơn so với những đại dự án đang phát triển.
Đáng chú ý, bên cạnh 4 cụm dự án hiện hữu, Novaland còn đưa vào kế hoạch nhóm dự án thuộc quỹ đất dự kiến phát triển, với doanh thu tiềm năng hơn 740.000 tỷ đồng và lợi nhuận hơn 296.000 tỷ đồng từ năm 2027 trở đi.
Dù vậy, đây là nguồn thu dự kiến. Khả năng ghi nhận còn phụ thuộc vào pháp lý, vốn đầu tư, tiến độ triển khai và sức hấp thụ của thị trường.
Cần chứng minh bằng dòng tiền
Nhìn từ kết quả kinh doanh gần nhất, kế hoạch doanh thu của Novaland không phải hoàn toàn thiếu cơ sở.
Trong quý III/2026, doanh thu thuần của tập đoàn đạt hơn 5.120 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.102 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần vượt 10.216 tỷ đồng, tăng khoảng gấp đôi cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 2.874 tỷ đồng, vượt 55% kế hoạch cả năm. Kết quả này phản ánh sự cải thiện đáng kể trong hoạt động kinh doanh sau giai đoạn doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản và pháp lý dự án.
Song, khi đặt kế hoạch doanh thu Novaland giai đoạn 2026 đến 2030 bên cạnh quy mô hoạt động hiện tại, thách thức vẫn rất lớn. Nếu phân bổ bình quân trong 5 năm, doanh thu dự án phải đạt hơn 103.000 tỷ đồng mỗi năm, cao hơn nhiều lần mức doanh thu thuần ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2026.
Đây chỉ là phép so sánh về quy mô bởi doanh thu dự án dự kiến và doanh thu thuần hợp nhất không hoàn toàn đồng nhất về phạm vi, thời điểm và phương pháp ghi nhận. Dù vậy, khoảng cách này cho thấy Novaland phải bước vào chu kỳ bàn giao có quy mô lớn chưa từng có trong giai đoạn phục hồi hiện nay.
Mục tiêu doanh thu hơn 516.800 tỷ đồng và lợi nhuận dự án hơn 188.300 tỷ đồng của Novaland có cơ sở để kỳ vọng khi đặt trên quỹ dự án hiện hữu, tiến triển pháp lý, nguồn vốn tín dụng và kế hoạch bàn giao đã được công bố.
Một yếu tố khác cần được xem xét là dư nợ. Đến cuối tháng 9/2026, tổng dư nợ Novaland khoảng 61.890 tỷ đồng, giảm 826 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ vay trong nước hơn 32.900 tỷ đồng, dư nợ nước ngoài khoảng 19.800 tỷ đồng và trái phiếu khoảng 9.100 tỷ đồng.
Bà Trần Thị Phương Thảo, Giám đốc Phòng Thị trường vốn Novaland, cho biết tập đoàn đang xử lý nghĩa vụ tài chính theo từng nhóm khoản vay, đồng thời làm việc với trái chủ và các tổ chức tín dụng để tìm phương án phù hợp với điều kiện hợp đồng và năng lực thanh toán.
Theo bà Thảo, doanh nghiệp phối hợp với các ngân hàng tài trợ để giải ngân theo tiến độ xây dựng thực tế, ưu tiên những dự án có khả năng hoàn thiện, bàn giao và tạo dòng tiền sớm.
Đến cuối tháng 9, Novaland đã được cấp tổng hạn mức tín dụng xây dựng hơn 34.300 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân hơn 10.800 tỷ đồng. Phần hạn mức còn lại hơn 23.400 tỷ đồng là nguồn lực đáng kể cho quá trình triển khai dự án, dù việc giải ngân còn phụ thuộc các điều kiện tín dụng.
Tuy nhiên, có doanh thu lớn chưa đồng nghĩa với có dòng tiền tương ứng. Trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền thu từ 4 cụm dự án trọng điểm mới đạt gần 6.300 tỷ đồng. Con số này cho thấy khoảng cách giữa việc ghi nhận kết quả kinh doanh và khả năng thu tiền thực tế vẫn cần được theo dõi.
Đối với một doanh nghiệp bất động sản có dư nợ lớn, tốc độ thu tiền từ khách hàng, chi phí hoàn thiện dự án và lịch thanh toán nợ mới là những yếu tố quyết định sức khỏe tài chính. Nếu tiến độ bàn giao chậm, dòng tiền có thể không về đúng thời điểm dù doanh thu và lợi nhuận dự kiến rất lớn.
Thị trường cũng đặt ra những biến số khó lường. Mặt bằng lãi suất, khả năng chi trả của người mua, sức hấp thụ sản phẩm cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bán hàng. Đặc biệt, phần doanh thu lớn của NovaWorld Phan Thiet dự kiến ghi nhận vào cuối giai đoạn kế hoạch, khiến kết quả phụ thuộc nhiều vào diễn biến thị trường những năm tới.
Nhìn tổng thể, mục tiêu doanh thu hơn 516.800 tỷ đồng và lợi nhuận dự án hơn 188.300 tỷ đồng của Novaland có cơ sở để kỳ vọng khi đặt trên quỹ dự án hiện hữu, tiến triển pháp lý, nguồn vốn tín dụng và kế hoạch bàn giao đã được công bố.
Tuy nhiên, để khẳng định mục tiêu hoàn toàn khả thi, doanh nghiệp cần chứng minh khả năng duy trì tiến độ thi công, tiêu thụ sản phẩm, kiểm soát chi phí và thu hồi tiền bán hàng qua từng năm.
Với Novaland, giai đoạn 2026 đến 2030 không chỉ là hành trình tìm lại tăng trưởng. Đây còn là phép thử đối với năng lực thực thi sau tái cấu trúc. Khi những sản phẩm được bàn giao đúng hẹn, tiền bán hàng thực sự trở về và dư nợ tiếp tục thu hẹp, mục tiêu hàng trăm nghìn tỷ đồng mới có thể chuyển từ kỳ vọng thành kết quả kinh doanh.
