Theo kiến nghị của HoREA, khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật Đất đai nên được sửa đổi theo hướng bổ sung hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Hiệp hội cũng đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện để các tỉnh, thành phố có căn cứ xây dựng và áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Điều 77 của dự thảo luật hiện nay không đơn giản, đòi hỏi cơ chế hướng dẫn cụ thể để bảo đảm phù hợp với thực tiễn.
Thực tế tại TP. HCM cho thấy việc triển khai cơ chế này vẫn còn những vướng mắc. Theo HoREA, Quyết định số 45 ngày 30/6/2026 của UBND TP. HCM về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 không áp dụng trong một số trường hợp, gồm tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
HoREA đề nghị bổ sung quy định giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết việc thực hiện Điều 77, tương tự cách tiếp cận tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Theo quy định được hiệp hội viện dẫn, hệ số điều chỉnh giá đất gồm các nhóm liên quan đến biến động thị trường, quy hoạch và những yếu tố khác tác động đến giá đất. Việc phân chia thành các mức điều chỉnh khác nhau được kỳ vọng tạo cơ sở để địa phương vận dụng phù hợp với điều kiện thực tế.
Một trong những vấn đề HoREA lưu ý là nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được áp dụng cứng nhắc. Theo tính toán do hiệp hội đưa ra, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có thể tăng khoảng 2-2,6 lần so với phương pháp thặng dư. Trong khi đó, tiền thuê đất trả hằng năm có thể cao gấp 2-3 lần so với mức năm 2020.
Theo HoREA, chi phí đất đai tăng có thể tác động đến giá thành sản phẩm, từ nhà ở đến kho bãi, nhà xưởng cho thuê, qua đó ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp và nền kinh tế.
Từ những vấn đề trên, hiệp hội cho rằng cơ chế xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cần được quy định chặt chẽ, có hướng dẫn thống nhất nhưng vẫn bảo đảm khả năng điều chỉnh theo thực tế từng địa phương. Đây là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời hạn chế những biến động chi phí quá lớn đối với người dân và doanh nghiệp.
