Vì sao doanh nghiệp “ngại” làm nhà ở xã hội?
Khi giá nhà ở thương mại liên tục tăng phi mã, nhà ở xã hội được nhận định là “chiếc phao cuối cùng" để người lao động có thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở. Vậy nhưng, do cơ chế về nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc, khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi nên nhiều doanh nghiệp tỏ ra lo ngại khi phát triển loại hình nhà ở này, điều này khiến người thu nhập thấp đã khó càng thêm khó khi mua nhà ở.
Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 vừa được Savills Việt Nam công bố thể hiện, giá sơ cấp (căn hộ mở bán mới) tại Hà Nội năm 2024 trung bình là 75 triệu đồng/m2. Còn TP.HCM ghi nhận giá kỷ lục lên đến 91 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội 19%.
Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động từ năm 2017 đến 2024 tăng từ 6,6 triệu đồng/tháng lên 7,7 triệu đồng/tháng, tăng 16,7%. Tuy nhiên, mức giá chung cư trung bình ở TP.HCM lại tăng khoảng 76% từ 34 triệu đồng/m² lên 60 triệu đồng/m², ở Hà Nội, giá tăng 100% từ 30 triệu đồng/m² lên 60 triệu đồng/m².
Riêng phân khúc nhà ở xã hội có giá sơ cấp tăng 42-47% từ năm 2016 đến năm 2024 (từ năm 2023 đến năm 2024 có giá 20-25 triệu đồng/m²). Giá thứ cấp (sau khi hết hạn 5 năm không được bán ra ngoài) tăng đột biến 200-300%, từ 14-17 triệu đồng/m² lúc mở bán lên 35-43 triệu đồng/m² sau khi hết 5 năm không được bán ra ngoài.
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, với mức thu nhập như hiện nay của người lao động có thu nhập thấp, công nhân thì việc tiếp cận nhà ở, kể cả nhà ở xã hội là điều “bất khả thi". Do đó, để người dân có thể tiếp cận được nhà ở thì Chính phủ cần phải có chiến lược dài hạn và thiết thực để phát triển nhà ở xã hội.
Không chỉ vấn đề thu nhập khiến người dân khó tiếp cận được nhà ở xã hội mà việc nhiều doanh nghiệp “ngại", không mặn mà trong việc phát triển nhà ở xã hội vì thiếu cơ chế đặc thù, ưu đãi về tài chính cũng là nguyên nhân chính khiến người có thu nhập thấp, công nhân khó có cơ hội tiếp cận, mua được nhà ở.
Theo đại diện một doanh nghiệp có hơn 10 năm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chia sẻ, từ năm 2009 đến nay, Công ty chúng tôi đã đầu tư 500 căn nhà ở xã hội ở các dự án đã được chấp thuận đầu tư. Mặc dù các dự án đã hoàn thiện, đưa vào sử dụng nhưng Công ty chúng tôi vẫn không nhận được bất cứ ưu đãi nào theo quy định khi phát triển nhà ở xã hội theo chủ trương của Nhà nước và Chính phủ.
“Theo khoản 4, Điều 8, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP thể hiện, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã nộp tiền sử dụng đất khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy nhưng đến nay chúng tôi vẫn không được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hoàn trả hay khấu trừ”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.
Cũng theo vị này, mặc dù doanh nghiệp đã dành rất nhiều quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở xã hội theo chủ trương của Chính phủ nhưng với việc cơ chế có nhưng chậm đi vào thực tế, vốn ưu đãi cũng chỉ trên giấy như hiện nay thì doanh nghiệp không thể thực hiện. Thậm chí, việc vay vốn ngân hàng để xây dựng nhà ở xã hội nhưng lại không được khấu trừ thuế khiến chúng tôi đang rơi vào cảnh vô cùng khó khăn.
Về vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư nhà ở xã hội, ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup cho rằng, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại.
Bên cạnh các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư; giao đất, cho thuê đất, dự án nhà ở xã hội còn phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội kéo dài.
Còn ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho rằng: "Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp tư nhân sẵn sàng tham gia vào làm NƠXH, tuy nhiên khi tiếp cận với thủ tục, quy trình, quy định mới thấy sự phức tạp. Dù có rất nhiều cơ chế, nhưng đều có sự ràng buộc, đơn cử như phải có kinh nghiệm làm NƠXH, năng lực tài chính, giá bán và thời điểm quy định, đối tượng, tiền sử dụng đất…".
Ông Nguyễn Văn Dũng - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh bất động sản Trần Anh Land nhận định, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội trong năm nay chắc chắn sẽ gặp phải những khó khăn lớn trong việc tìm kiếm quỹ đất, huy động vốn và đối phó với các biến động về giá đất và các quy định pháp lý mới.
Tuy nhiên, nếu các cơ chế hỗ trợ từ Chính phủ được cải thiện và các thủ tục hành chính được đơn giản hóa, các doanh nghiệp vẫn có thể vượt qua những thử thách này và tiếp tục đóng góp vào việc hoàn thành Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Giải pháp nào để phát triển nhà ở xã hội
Sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động thay đổi phương hướng phát triển để tập trung phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi thực hiện, nhiều doanh nghiệp đã nản lòng vì quá nhiều thủ tục hành chính.
Để giải bài toán phát triển nhà ở xã hội, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội ngày 6/3 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra 10 nhóm nhiệm vụ, giải pháp với các bộ ngành, địa phương. Trong đó, về thể chế, Bộ Xây dựng chủ trì, rà soát lại thể chế, quy trình, thủ tục vướng mắc ở điểm nào, ai giải quyết, làm trong bao lâu, khi nào có kết quả, "rõ người, rõ việc, rõ tiến độ, rõ trách nhiệm, rõ sản phẩm"; vướng mắc tại các luật, nghị định, thông tư thì cơ quan nào phải sửa và đề xuất Chính phủ, trình Quốc hội. Nhấn mạnh lĩnh vực ưu đãi phải có chính sách ưu đãi, Thủ tướng yêu cầu việc này phải trình trong tháng 3, chậm nhất trong tháng 4.
Về cơ chế vốn cho dự án nhà ở xã hội, Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu mức lợi nhuận phù hợp (hiện 10%), có thể tăng nhưng quan trọng là dự án phải làm nhanh, kịp thời, "thay vì phải thủ tục mất 3 năm thì chỉ làm trong 1, 2 tháng sẽ giúp tiết kiệm chi phí tuân thủ", thì nếu dự án kéo dài thì chi phí tuân thủ cũng tăng lên, gây lãng phí thời gian, công sức, niềm tin, phải làm việc nào dứt việc đó, làm việc nào ra việc đó.
Trước những “vướng mắc” quy định của một số luật, văn bản dưới luật và công tác thực thi pháp luật, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất 10 giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, Hiệp hội đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ “vướng mắc” về việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội (và cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị), trước hết là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và thủ tục “phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” để khắc phục tình trạng đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính rất chậm, tốn nhiều thời gian, công sức, làm nản lòng các doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội, mà các “vướng mắc” này hoàn toàn thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Còn liên quan đến việc hoàn trả và khấu trừ tiền sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất xây dựng nhà ở xã hội, đại diện Công ty TNHH Hồng Hà Land cho rằng, cần xác định trên giá trị mua bán, nhận chuyển nhượng và góp vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội. Khi khấu trừ nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước của Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội phải được hoàn trả hoặc khấu trừ theo giá nhận chuyển nhượng từ tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sử dụng đất.
Đồng thời, cần xác định rõ thời điểm hoàn trả, khấu trừ là tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tại thời điểm cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ đất tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai. Giá đất của loại đất nhận chuyển nhượng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 5, Thông tư số 136/2016/TT-BTC.
Để hoàn thành xây dựng 500.000 căn hộ nhà ở xã hội, Tập đoàn Vingroup kiến nghị, thứ nhất, kiến nghị Thủ tướng cho phép các địa phương được chỉ định thầu, chỉ định nhà đầu tư.
Thứ hai, cho phép các địa phương rút ngắn thủ tục hoặc cho làm song song. Ví dụ, cùng lúc có thể vừa làm quy hoạch, vừa làm thủ tục đầu tư xây dựng… thì sẽ rút ngắn nhiều thời gian. Nếu chúng ta làm xong quy hoạch rồi đến khâu đầu tư, tài chính… sẽ tạo ra nhiều thủ tục hành chính.
Còn về vấn đề nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, từ nhiều năm nay, nguồn vốn vẫn luôn là vấn đề khiến các chủ đầu tư “đau đầu” và quan tâm. Do vậy, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc vay vốn phát triển nhà ở xã hội, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng nên hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà.
Cùng với đó, các ngân hàng cần giảm thêm lãi vay cho người vay mua nhà và tăng cho vay với người mua nhà; thủ tục cho vay cần đơn giản hóa. Không những vậy, các địa phương cũng cần có cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… Từ đó hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, tạo nguồn cung cho thị trường./.
