Vẫn là “cánh đồng bất tận”
Giữa tháng 11/2024, thị trường đất nền Long An xuất hiện một dự án mang tên Khu đô thị An Huy Mỹ Việt, tại xã Mỹ Hạnh Bắc (huyện Đức Hòa). Theo quảng cáo từ phía chủ đầu tư (Công ty cổ phần Địa ốc An Huy Mỹ Việt), dự án này xây dựng trên diện tích 60 ha, với gần 2.250 sản phẩm đất nền phân lô, giá bán là 25 triệu đồng/m2.
Cũng theo chủ đầu tư, Dự án chỉ cách Sân bay Tân Sơn Nhất 30 phút, với đầy đủ tiện ích, như công viên chủ đề An Huy Mỹ Việt rộng 6 ha, có mức đầu tư lên đến 350 tỷ đồng. “Công viên mang hình dáng của bản đồ Việt Nam, An Huy Group tái hiện các công trình di tích văn hóa và lịch sử tiêu biểu quốc gia bao gồm chùa Một Cột, đền Ngọc Sơn, cổng Nghi Môn Huế, tháp bà Ponagar Nha Trang, nhà rông Tây Nguyên…, kết hợp là các tiểu khu công viên chủ đề, nhà hàng café bar nổi trên hồ”, chủ đầu tư quảng cáo.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng cho biết, đã khởi công xây dựng Dự án An Huy Mỹ Việt từ ngày 15/6.
- Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất nền, phóng viên Báo Đầu tư đã tìm tới Dự án. Thực tế, dự án này mới được chủ đầu tư san lấp khoảng 1 ha đất, còn lại vẫn chỉ là cánh đồng mênh mông nước. Thậm chí, đường vào Dự án chưa được xây dựng.
Theo thông tin từ phía UBND huyện Đức Hòa, dự án này được cấp Quyết định Quy hoạch 1/500 ngày 22/5/2023. Tới ngày 19/4/2024, Dự án được cấp giấy phép xây dựng hạ tầng giai đoạn I với diện tích 178.967,8 m2.
Một nhân viên môi giới còn quảng cáo rằng, tại Lễ trao giải DOT Property Vietnam Awards 2024, dự án này đã đoạt giải thưởng “Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024”.
Tuy nhiên, khi hỏi dự án chưa xây dựng, mà chỉ có cánh đồng mênh mông cỏ và nước, vậy biết vị trí sản phẩm của khách ở đâu, thì nhân viên này trả lời, cái này có thể xem ở bản đồ phân lô.
Một dự án nữa đang trong giai đoạn bán hàng, có tên Alana City tại phường Phú Hòa (huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương), do Công ty cổ phần Tập đoàn Phương Trường An làm chủ đầu tư. Theo chủ đầu tư, dự án này có quy mô 41,9 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền phân lô. Dự án được quảng cáo gồm 100 tiện ích như công viên, khu thể thao, khu nghỉ dưỡng tích hợp… Giá bán mà phía chủ đầu tư đưa ra từ 12 tới 15 triệu đồng/m2.
Môi giới tên là Linh đang bán hàng tại dự án này cho biết, Dự án được bán từ năm 2022, khách hàng sẽ ký hợp đồng góp vốn. Do bán giai đoạn này nên có giá rẻ như trên. Tuy nhiên, khi nhân viên môi giới này đưa phóng viên tới tham quan thực tế thì Dự án vẫn đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng nội khu.
Phóng viên cũng liên hệ với Sở Xây dựng Bình Dương, hỏi về việc Dự án đã đủ pháp lý để triển khai bán hàng hay chưa, nhưng tới nay vẫn chưa nhận được câu trả lời.
Cẩn trọng trước khi giao dịch
Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Môi giới bất động sản IS Land cho biết, năm 2024, hai phân khúc gặp nhiều khó khăn là đất nền phân lô và bất động sản nghỉ dưỡng. Độ phục hồi của hai dòng sản phẩm này tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có nhiều khởi sắc.
Ở phân khúc đất nền, thị trường chính thức trở lại từ tháng 9, khi có những dự án mới được mở bán, tuy nhiên, hầu như là các dự án có diện tích nhỏ, lượng khách hàng quan tâm giao dịch vẫn thấp.
“Một điểm đáng nói là, hiện có nhiều chủ đầu tư ra mắt dự án khi chưa đủ pháp lý, thậm chí là chưa san lấp mặt bằng, mới chỉ trong quy hoạch. Lý do mà các chủ đầu tư ra dự án dạng này đó là áp lực về tài chính, cộng thêm muốn bắt sóng thị trường cuối năm để huy động vốn của khách hàng”, ông Tùng nói.
Cũng theo ông Tùng, đối với các dự án này, chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh quảng cáo các tiện ích, cộng với mức giá thấp để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, điểm dễ nhận biết đó là chủ đầu tư chỉ có thể ký được hợp đồng dạng góp vốn với khách hàng, chứ không thể ký hợp đồng mua bán vì chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán.
“Khách hàng giao dịch những sản phẩm dự án chưa đủ pháp lý sẽ gặp nhiều rủi ro, ví như cầm dao đằng lưỡi. Nếu chủ đầu tư nhận tiền nhưng không xây dựng dự án, không bàn giao sản phẩm thì khi đó, khách hàng sẽ lâm vào tình cảnh khóc dở, mếu dở”, ông Tùng cảnh báo.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, trong thời gian qua, ông nhận được khá nhiều vụ khách hàng kiện các chủ đầu tư bán dự án đất nền từ nhiều năm. Dù đã thu của khách hàng số tiền khá lớn, nhưng lại không xây dựng dự án, không bàn giao nhà cho khách hàng.
Ông Phượng khuyến cáo, khi quyết định mua đất nền, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý gồm các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500…
