Động lực tăng trưởng từ trung tâm đến công nghiệp
Trong bối cảnh đô thị hóa không ngừng, nhu cầu sống chất lượng cao tăng vọt, bất động sản cao cấp tại TP.HCM đang khẳng định vai trò dẫn dắt thị trường, đặc biệt ở hai phân khúc nổi bật là căn hộ thương mại và văn phòng hạng A.
Với căn hộ thương mại, năm 2024, nguồn cung mới chỉ đạt 5.050 căn, mức thấp nhất kể từ năm 2013 do các chủ đầu tư thận trọng trước biến động kinh tế. Tuy nhiên, đến quý 4/2024, nguồn cung tăng đột biến gấp 26 lần so với quý 3, tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp. Giá sơ cấp trung bình đạt 76 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 24% so với năm trước. Các dự án cao cấp thậm chí điều chỉnh giá tăng từ 10-40%. Dù giá cao, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 70% nhờ chính sách thanh toán linh hoạt như kéo dài 5 năm hoặc chiết khấu từ 5-16%.
(1).png)
Metro Số 1 tác động tích cực đến giá bất động sản TP.HCM
Tuyến Metro Số 1 chính thức hoạt động từ cuối tháng 12/2024 là cú hích lớn. Tại TP. Thủ Đức, khu vực hưởng lợi trực tiếp, giá thứ cấp tăng từ 2-3% mỗi quý, gần 15% cả năm. CBRE dự báo năm 2025 TP.HCM sẽ đón hơn 9.000 căn hộ mới, gần gấp đôi năm 2024, với phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế. Giá sơ cấp được kỳ vọng tăng từ 8-10% mỗi năm.
Thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM cũng khẳng định vị thế của phân khúc cao cấp. Năm 2024, nhu cầu thuê đạt 38.000 m², vượt xa 14.613 m² của văn phòng hạng B. Tỷ lệ trống giảm từ 18,8% (cuối 2023) xuống còn 17,6%, trong khi giá thuê tại khu trung tâm tăng 3,7% mỗi năm, mức cao nhất trong các phân khúc văn phòng.
Xu hướng “xanh hóa” nổi bật với các tòa nhà đạt chứng chỉ Green Mark và LEED (hoàn thành từ năm 2019), đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và thu hút các doanh nghiệp lớn. Ngành công nghệ thông tin dẫn đầu với 30% diện tích thuê, theo sau là tài chính và ngân hàng. Trong 3 năm tới, nguồn cung mới dự kiến vượt 300.000 m², biến văn phòng hạng A thành biểu tượng của đổi mới và phát triển bền vững tại TP.HCM.
Trong khi phân khúc cao cấp dẫn dắt trung tâm, bất động sản công nghiệp lại là động lực tăng trưởng của khu vực phía Nam. Năm 2024, các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn tiếp tục mở rộng đầu tư tại Việt Nam, giữ sức hút mạnh mẽ cho phân khúc này.
Giá thuê trung bình đạt 175 USD/m² (kỳ hạn còn lại), tăng 1,4% so với 2023. Diện tích hấp thụ giảm 52% xuống 265 ha do quỹ đất tại TP.HCM và Bình Dương dần khan hiếm, nhưng các giao dịch lớn ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định. Năm 2025, nguồn cung sẽ cải thiện với các dự án như KCN VSIP 3 (Bình Dương), Amata City Long Thành (Đồng Nai), và Prodezi (Long An).
Điểm sáng nổi bật là việc tăng trưởng vượt bậc của nhà xưởng, kho xây sẵn. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt tỷ lệ lấp đầy 89%, tăng 7,7 điểm phần trăm, với giá thuê 5 USD/m2/tháng, tăng 2%. Diện tích hấp thụ đạt mức cao nhất trong ba năm, phản ánh nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp sản xuất.
Trong khi đó, kho xây sẵn (RBW) ghi nhận diện tích hấp thụ ròng tăng gấp đôi lên 0,4 triệu m2 nhờ logistics và thương mại điện tử bùng nổ. Giá thuê kho đạt 4,7 USD/m2/tháng, tăng 5,3%, mức tăng trưởng mạnh nhất trong phân khúc công nghiệp.
Vùng ven và định hướng tương lai
Khi giá bất động sản trung tâm TP.HCM ngày càng cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người, khiến vùng ven trở thành giải pháp thiết thực. Với phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung mới năm 2024 tăng nhẹ so với 2023, nhưng chỉ bằng 10-20% so với giai đoạn đỉnh cao 2016-2022. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 310 triệu đồng/m² đất, tăng 13% so với năm trước và gần 80% số căn mở bán đã được mua, cho thấy nhu cầu rất lớn.
Năm 2025, khu Đông và Nam hứa hẹn sẽ dẫn dắt thị trường TP.HCM với các khu đô thị lớn
Nguồn cung mới năm 2024 tập trung nhiều ở khu Tây, như huyện Bình Chánh với hơn 130 căn mở bán từ quý 3. Các dự án ở những khu vực khác nhỏ hơn, chỉ từ 10-50 căn mỗi đợt. Sang năm 2025, TP.HCM dự kiến đón hơn 2.000 căn biệt thự và nhà phố mới, lúc này khu Đông và khu Nam nổi lên với các khu đô thị lớn từ hơn 10 ha đến hàng trăm ha, mang đến không gian sống chất lượng.
Căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng hút khách nhờ giao thông thuận lợi từ cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và tuyến metro kéo dài. Giá trung tâm cao đẩy người mua tìm đến các đô thị vệ tinh này, nơi không gian sống rộng rãi, hiện đại, giá cả phải chăng hơn.
Có thể thấy, năm 2025 hứa hẹn sự tăng trưởng mạnh cho bất động sản TP.HCM cùng vùng lân cận. Trung tâm vẫn do phân khúc cao cấp dẫn dắt với căn hộ gần metro và văn phòng xanh, đáp ứng xu hướng bền vững. Phân khúc công nghiệp phía Nam bùng nổ nhờ nhà xưởng, kho xây sẵn, khẳng định vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Vùng ven không chỉ giải quyết bài toán giá cao mà còn là điểm sáng đầu tư và an cư, nhờ nguồn cung mới cùng hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Với nhà đầu tư, đây là thời điểm tốt để xem xét căn hộ gần Tuyến Metro Số 1 hoặc đất công nghiệp ở Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi giá trị còn tiềm năng tăng. Doanh nghiệp nên chọn văn phòng xanh để đón đầu xu hướng bền vững, hoặc nhà xưởng xây sẵn để tận dụng nhu cầu logistics. Người mua nhà có thể tìm đến Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi giá hợp lý, kết nối trung tâm tiện lợi.
