Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục “chiếm sóng”

Mặt bằng giá sơ cấp tăng

Trong quý I/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động ở các phân khúc, trong đó căn hộ tiếp tục là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn, dù nguồn cung có dấu hiệu thu hẹp so với giai đoạn trước.

Theo báo cáo của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam công bố ngày 10/4, đối với phân khúc căn hộ, DKRA ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý 4/2025. Dù vậy, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn đầu khi chiếm đến 91% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Cơ cấu sản phẩm không có nhiều thay đổi so với trước. Phân khúc hạng B dẫn đầu, chiếm khoảng 41% tổng nguồn cung, chủ yếu tập trung tại Bình Dương (cũ) và các khu vực giáp ranh. Trong khi đó, căn hộ hạng A vẫn chiếm ưu thế tại TP. Hồ Chí Minh. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 3–5% so với cuối năm 2025, phản ánh áp lực chi phí đầu vào của các dự án.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, việc khan hiếm quỹ đất nội đô khiến nguồn cung nhà thấp tầng bị hạn chế, từ đó thúc đẩy sự phát triển của loại hình căn hộ cao tầng.

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục đi lên trong quý đầu năm. Tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, giá sơ cấp đạt khoảng 3.900 USD/m². Toàn thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, tập trung chủ yếu tại Bình Dương.

Sau mỗi đợt mở bán, giá ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước. Tuy nhiên, diễn biến thanh khoản không đồng đều. Thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố kinh tế còn biến động.

Xét theo khu vực, nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển. Tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, Bình Dương (cũ) bổ sung nguồn cung trung cấp, góp phần cân bằng cơ cấu sản phẩm. Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) ghi nhận thêm nguồn cung từ các dự án ven biển, tạo thêm lựa chọn cho thị trường khu vực.

Dự kiến trong năm 2026, một số dự án sẽ hoàn thành và đưa ra thị trường như Sunshine Sky City (khoảng 796 căn), Green Tower (1.296 căn) và Maison Grand (1.248 căn), góp phần bổ sung nguồn cung trong thời gian tới.

Lãi suất tăng siết thanh khoản

Theo các chuyên gia, bên cạnh yếu tố nguồn cung, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2026 chịu tác động rõ từ biến động lãi suất và chính sách tín dụng.

Theo Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung sơ cấp, đồng thời mặt bằng lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao của Savills Việt Nam nhận định, lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận.

Thực tế giao dịch cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ vừa túi tiền ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10 điểm phần trăm, nhờ nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Trong khi đó, các sản phẩm cao cấp chịu áp lực lớn hơn về thanh khoản.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến diễn biến thị trường là yêu cầu pháp lý đối với các dự án ngày càng chặt chẽ hơn. Việc rà soát và hoàn thiện pháp lý kéo dài thời gian triển khai dự án, qua đó tác động trực tiếp đến nguồn cung trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, yếu tố pháp lý minh bạch hơn cũng góp phần củng cố niềm tin của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đã trải qua giai đoạn biến động mạnh trước đó.

Trong bối cảnh nguồn cung chưa có nhiều cải thiện, giá bán duy trì xu hướng tăng và thanh khoản có sự phân hóa, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục vận động theo hướng thận trọng trong các quý tiếp theo. Tuy vậy, nhu cầu ở thực, đặc biệt tại khu vực đô thị vẫn là yếu tố duy trì giao dịch và giữ nhịp cho phân khúc này.

Theo dự báo của DKRA Group, trong quý II/2026, đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo duy trì ở mức thấp, dao động từ 5.000 – 7.000 căn. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh “nghẽn” room tín dụng, lãi suất tăng cao và tình hình địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp.

Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án với thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án. Điều này cũng khiến cho việc lựa chọn của khách hàng sẽ chặt chẽ hơn.

Nguồn: https://tapchikinhtetaichinh.vn/thi-truong-can-ho-tai-tp-ho-chi-minh-tiep-tuc-chiem-song-153394.html