Nguồn cung trong tay các "ông lớn"
Thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung so với các năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung vào các dự án cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp - bình dân tiếp tục khan hiếm.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất dồi dào, chi phí đầu tư hợp lý.
Trong cơ cấu theo vùng, miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mở bán mới, giảm 4 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn dẫn đầu cả nước. Miền Nam đóng góp 27%, còn miền Trung bất ngờ tăng mạnh lên 23% khi nhiều dự án được đẩy nhanh tiến độ để đón nhu cầu phục hồi.
Về cơ cấu nguồn cung theo doanh nghiệp, dù mức độ cạnh tranh có dấu hiệu tăng lên, thị trường vẫn bị chi phối bởi nhóm chủ đầu tư lớn. Riêng quý III, nhóm này cung cấp hơn 54% nguồn cung mới, giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn chiếm lĩnh thị trường. Các tên tuổi dẫn đầu bao gồm: Vingroup (9,7%), Sun Group (10,7%), Masterise (11,3%), Phát Đạt (4,8%), Bcons (3%), CapitaLand (1,5%). Phần còn lại 45,7% thuộc về các doanh nghiệp khác.
Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ trọng của các doanh nghiệp lớn như Vingroup, MIK, Masterise, Sungroup, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong đó, Vingroup là doanh nghiệp có các dự án triển khai đóng góp lớn nhất vào nguồn cung.
Dù nguồn cung tổng thể dồi dào hơn nhưng phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Tính chung 9 tháng năm 2025, căn hộ bình dân chỉ chiếm 6%, trong đó có đóng góp chủ yếu từ các dự án NƠXH. Tại Hà Nội và TP. HCM cũ, có tới 80% căn hộ mở bán mới trên thị trường có mức giá trên 80 triệu đồng/m2.
Việc nguồn cung co cụm vào một số đại đô thị và nằm chủ yếu trong tay các doanh nghiệp lớn không chỉ khiến giá bị đẩy lên, mà còn khiến thị trường thiếu nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là thách thức lớn trong việc cân bằng cung - cầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.
Trao đổi với VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh, cho rằng trong thời gian 3-5 năm vừa qua, những thay đổi về luật và cơ chế đã khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, năng lực tài chính mạnh và đủ khả năng phát triển dự án hàng trăm hecta mới duy trì được nguồn hàng và chi phối thị trường.
CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng nhận định thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Nhóm doanh nghiệp lớn sở hữu tiềm lực tài chính, triển khai được đại dự án hoàn chỉnh và trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường.
“Họ thường ưu tiên làm phân khúc trung - cao cấp, hạn chế phát triển nhà giá rẻ, từ đó góp phần tạo xu hướng tăng giá chung. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ hầu như không còn khả năng cạnh tranh khi các quy định về pháp lý, vốn và triển khai ngày càng chặt chẽ” – ông Toản trao đổi với VietnamFinance.
Ông Toản cũng nhấn mạnh lợi thế lớn của các tập đoàn bất động sản lớn nằm ở việc sở hữu hệ sinh thái tài chính khép kín: MIK gắn với VPBank, Masterise được hậu thuẫn bởi Techcombank, Geleximco với ABBank… Sự hậu thuẫn từ các ngân hàng giúp họ có nguồn lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và sự thuận lợi trong thủ tục pháp lý - điều mà doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận.
Thị trường bị chi phối
Việc nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào các tập đoàn lớn mang lại cả những mặt tích cực lẫn hạn chế đối với thị trường. Theo các chuyên gia, khi nguồn cung tập trung trong tay những “cá mập”, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu. Thay vì cạnh tranh bằng việc giảm giá hay đa dạng hóa sản phẩm, các chủ đầu tư lớn có xu hướng định giá cao ngay từ đầu để tối ưu hóa lợi nhuận.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, điểm tích cực dễ thấy là khi triển khai các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư thường đồng bộ được hạ tầng, tạo ra số lượng sản phẩm dồi dào và nâng cao chất lượng đô thị.
Về nguyên tắc, làm dự án lớn sẽ giúp tối ưu chi phí, từ đó giá bán có thể tốt hơn. Tuy nhiên, ông Thanh nhấn mạnh rằng trong bối cảnh nguồn cung tập trung trong tay các đại gia bất động sản, quyền định giá khi đó lại thuộc về người bán.
“Nếu nguồn cung đa dạng từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp buộc phải cạnh tranh và có thể bán giá thấp hơn. Nhưng khi chỉ một số ít doanh nghiệp sở hữu hàng, họ hoàn toàn có thể đưa ra mức giá theo kỳ vọng lợi nhuận của mình” - ông Thanh nói.
Ông Thanh cho rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa là lực lượng từng đóng góp đáng kể vào nguồn cung trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực - vốn đang gặp rất nhiều rào cản.
Ông dẫn chứng rằng nhiều dự án ở khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp sang đất ở) hoặc ở những nơi hạ tầng chưa phát triển thường vướng thủ tục pháp lý kéo dài. Đặc biệt, quy định giải phóng mặt bằng không thống nhất buộc doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận, khiến chi phí bị đội lên, thậm chí có tình trạng cò đất mua gom để đẩy giá.
Hệ quả là nhiều dự án vừa và nhỏ không thể về đích, không đủ điều kiện được nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, làm nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp.
Do đó, ông đề nghị cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa phát triển dự án, tạo ra nguồn cung đa dạng, tăng sức cạnh tranh trên thị trường, từ đó tăng thêm lựa chọn cho người mua.
Đồng quan điểm, CEO EZ Property cũng cho rằng, việc các tập đoàn lớn dẫn dắt thị trường cũng mang lại những lợi ích rõ rệt. Nhóm này có tiềm lực mạnh, triển khai được đại dự án với quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, tiến độ tốt, tránh tình trạng dự án “đắp chiếu” kéo dài như trước đây. Họ góp phần thay đổi diện mạo nhiều vùng đất và tạo ra nguồn cung quy mô lớn cho thị trường.
Tuy vậy, theo ông Toản, mặt trái của sự tập trung nguồn cung lại rất đáng lo ngại. Khi “một mình một chợ”, các tập đoàn lớn có thể thao túng giá bán, đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Nhiều dự án cao cấp, biệt thự, liền kề có giá hàng chục tỷ đồng/căn nhưng phần lớn người mua (70-80%) là giới đầu tư, đầu cơ, không phải nhu cầu ở thực.
“Những người mua được loại tài sản này thường đã có vài căn nhà, họ mua với kỳ vọng tăng giá. Điều này khiến thị trường lệch hẳn khỏi nhu cầu ở thực” - ông Toản phân tích.
Thêm vào đó, hầu hết các tập đoàn lớn đều kết hợp chặt chẽ với ngân hàng để cung cấp đòn bẩy tài chính cho khách hàng. Dù có nhiều ưu đãi lãi suất trong thời gian đầu, đây lại có thể trở thành “bẫy tài chính”.
“Khi hết ưu đãi, người mua phải trả khoản tiền rất lớn. Nhiều ngân hàng đang cho vay dưới chuẩn, chỉ cần khách hàng thanh toán 30% là có thể vay, không đánh giá kỹ năng lực trả nợ. Điều này tạo rủi ro nợ xấu cho cả người mua và hệ thống ngân hàng” - ông Toản cảnh báo.
Theo ông Toản, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như không còn chỗ đứng. Nếu còn hoạt động, họ chỉ có thể phát triển các dự án nhỏ lẻ, vài block hoặc vài lô đất, chủ yếu tại các tỉnh lẻ, nơi chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng còn thấp. Ở các thành phố lớn, “miếng bánh” bất động sản đã vượt quá khả năng tài chính và năng lực triển khai của họ.
“Đây là quy luật thị trường, cá lớn nuốt cá bé, mạnh được yếu thua. Các doanh nghiệp phải tự lớn lên và tìm hướng đi phù hợp để tồn tại” - ông Toản nhận định.
