Động lực từ "đại dự án" hạ tầng
Tâm điểm của mọi sự chú ý tại miền Nam hiện nay chính là đại công trình Càng hàng không Quốc tế Long Thành. Việc sân bay gấp rút hoàn thiện các hạng mục cuối cùng để sẵn sàng đi vào vận hành thương mại đã tạo nên một bước ngoặt chiến lược cho toàn vùng. Đây cũng chính là động lức khiến khu vực Long Thành trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư bất động sản trên cả nước đổ về khu vực này.
Theo ghi nhận của VCRealty, nhờ hiệu ứng Càng hàng không Quốc tế Long Thành sắp đi vào vận hành nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại khu vực Đồng Nai và xung quanh khu vực sân bay Long Thành tăng trưởng mạnh, với mức tăng ghi nhận đạt khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Về mức giá cũng có nhiều sự biến động rõ rệt, giá đất nền và bất động sản quanh dự án sân bay (các xã Bình Sơn, Lộc An, Long Đức) dự báo tăng trung bình từ 15% đến 25%/năm trong giai đoạn 2025–2026 khi tiến độ xây dựng tiệm cận mốc hoàn thiện và chuẩn bị đi vào vận hành.
Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, bất động sản Đồng Nai thời gian qua không chỉ tăng trưởng nhờ động lức Cảng hàng không Quốc tế Long Thành sắp về đích mà còn nhờ vào nhiều yếu tố khác như Đồng Nai chính thức trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương, hệ thống hạ tầng, logistics được đầu tư mạnh mẽ.
Chuyên gia bất động sản Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK nhận định, việc Cảng hàng không Quốc tế Long Thành sắp về đích kết hợp cùng sự kết nối đồng bộ của Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành và đợt mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, bài toán giao thông giữa Đồng Nai và các đô thị lớn đã tìm được lời giải triệt để. Thời gian di chuyển rút ngắn không chỉ kéo các vùng phụ cận lại gần TP.HCM hơn, mà còn thúc đẩy dòng vốn đầu tư chảy mạnh về các khu vực có hạ tầng sẵn sàng.
Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK cho rằng, việc Thành phố Đồng Nai đồng loạt đầu tư nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như Đường Vành đai 4 TP.HCM, Tuyến kết nối cầu Mã Đà, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Đoạn 2), Kéo dài tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên, Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (Dự án thành phần 1) & Vành đai 3 TP.HCM (Dự án thành phần 3)... đã tạo đà phát triển mạnh mẽ cho kinh tế Đồng Nai, đây cũng là động lực khiến các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến thị trường bất động sản Đồng Nai.
“Tại thời điểm hiện tại, dưới sự áp lực của lãi suất ngân hàng, dòng tiền của nhiều lĩnh vực bị đứt gãy, thông tin thị trường có nhiều biến động mạnh khiến các nhà đầu tư rất dè dặt khi quyết định xuống tiền đầu tư ở hầu hết các thị trường được coi là tâm điểm đầu tư bất động sản. Trái ngược với điều đó, nhờ mặt bằng giá còn thấp, hạ tầng được đầu tư đồng bộ thị trường Bất động sản Đồng Nai lại có sự tăng trưởng tốt thời gian qua”, ông Trần Quay Sáng cho biết.
Cũng theo ông Trần Quay Sáng, hiện bất động sản quanh khu vực Cảng hàng không Long Thành, Nhơn Trạch, Long Khánh và Xuân Lộc đang đón nhận sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Nhất là khu vực Xuân Lộc. và Long Khánh, bởi hiện tại các địa phương này đều đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng, tập trung nhiều khu công nghiệp như kCN Long Khánh, KCN Suối Tre, KCN Xuân Lộc... các khu dân cư, du lịch lớn như Khu du lịch tâm linh Núi Chứa Chan do Sun Group đầu tư, KDC Bảo Vinh, Khu đô thị TNR Grand Long Khánh, Khu tái định cư & KDC Bình Lộc...
Nhà ở hợp túi tiền "Ngôi sao sáng" hút dòng tiền thực
Khác với giai đoạn trước khi dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án được quảng bá rầm rộ, các khu dân cư thiếu tiện ích xung quanh, không có tính kết nối hay biệt thự nghỉ dưỡng, nửa cuối năm 2026 đánh dấu sự lên ngôi tuyệt đối của phân khúc nhà ở thu nhập thấp và bất động sản vừa túi tiền.
Theo các chuyên gian bất động sản, làn sóng dịch chuyển của hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư hàng không, cùng hàng trăm nghìn công nhân tại các khu công nghiệp trọng điểm (Long Đức, Nhơn Trạch, Giang Điền...) đã tạo nên sức ép nhu cầu an cư cực kỳ lớn.
Hơn nữa, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng do bảng giá đất mới, các dự án căn hộ thương mại giá dưới 2 tỷ đồng hoặc nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn chất lượng cao gần như "ra hàng đến đâu, hấp thụ hết đến đó". Đây được xem là điểm tựa an toàn nhất cho nhà đầu tư nhờ bài toán tạo dòng tiền khai thác ngay.
Theo ghi nhân của VCRealty, tại vùng bán kính 5–15 km quanh Sân bay Long Thành, bức tranh giao dịch đang phân hóa rõ nét, trong đó trục đường huyết mạch (QL51, đường 25C, DT769) trở thành "tâm bão" thu hút đầu tư để phát triển chuỗi nhà hàng, khách sạn, văn phòng đại diện và logistics. Các sản phẩm tại đây ghi nhận mức thanh khoản cao nhờ tiềm năng kinh doanh trực tiếp. Bên cạnh đó, đất có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý cũng được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.
Theo anh Nguyễn Văn Hải - Nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại Hà Nội cho biết, sau khi nghiên cứu thị trường, cân nhắc rất kỹ về tiềm năng tăng trưởng của bất động sản Đồng Nai, tôi đã quyết định tập trung đầu tư tại thị trường này. Hiện nay anh Hải đang tập trung nhiều vào khu vực quanh khu vực Núi Chứa Chan, Cảng hàng không Quốc tế Long Thành và Nhơn Trạch.
“Do vốn cũng có hạn nên tôi tập trung vào phân khúc sản phẩm giá rẻ nhưng có quy hoạch và pháp lý rõ ràng. Điển hình như tỏng thúng 5,6 vừa qua tôi mua một số nền đất tại Xuân Lộc, Long Khánh và Khu vực Lộc An, đến cuối tháng 7, khi mỗi nền có biên đội lợi nhuận từ 15-20% tôi đã ra hàng và tiếp tục đầu tư vào các sản phẩm khác... Còn các sản phẩm tại Long Thành và Nhơn Trạch dù có sự tăng giá tốt nhưng tôi vẫn đang xem xét thị trường trước khi quyết định bán hay không", anh Hải chia sẻ.
Nhận định về thị trường bất động sản Đồng Nai trong thời gian tới, các chuyên gian bất động sản cho rằng, nửa cuối năm 2026, thị trường Đồng Nai không dành cho những kế hoạch "đánh nhanh thắng nhanh". Sự tăng trưởng của khu vực này phản ánh đúng quy luật hạ tầng tới đâu, giá trị thực tới đó. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và đánh trúng nhu cầu ở hoặc kinh doanh thực tế quanh vùng phụ cận sân bay đang sở hữu "tấm hộ chiếu" vàng để vượt sóng thị trường, dẫn dắt chu kỳ phát triển mới của bất động sản phía Nam.
