Ảnh minh họaBộ Xây dựng vừa có Công văn số 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo về tình hình giá bất động sản (BĐS).
Theo lý giải của Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, BĐS bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng dự án (nhà ở, BĐS), thuế, phí liên quan… Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7%-20% với dự án chung cư cao tầng và 25%-50% với dự án biệt thự, liền kề.
Tại Công văn này, Bộ Xây dựng cho biết, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, Bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...
Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.
Bộ Xây dựng nhận định, bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, sẽ đẩy giá nhà lên cao so với trước đây.
Trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7% - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25% - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.
Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2% trong chi phí đầu tư xây dựng.
Theo Bộ Xây dựng, tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m 2 căn hộ sau khi áp dụng Bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng.
Hay như tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP. Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60% - 65%...
Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong dự án BĐS còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế...
Đa số các chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung. Do đó, các chi phí này không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.
Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi tình hình ban hành Bảng giá đất mới của các địa phương, để đưa ra giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của Bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các doanh nghiệp BĐS giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng; đồng thời, đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ phù hợp với đại đa số người dân.
Thời gian qua, các địa phương đã ban hành Bảng giá đất mới hoặc bảng giá đất dự kiến với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Chẳng hạn như: Bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng từ 20% - 30% so với Bảng giá cũ. Hay như tại tỉnh Hải Dương, giá đất theo Bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ.
