Bất động sản "ngáo" giá: Chưa bao giờ chung cư Hà Nội "ngáo" giá như bây giờ

Căn hộ chung cư pháp lý không rõ ràng giá bán cũng tăng

Trong nhiều bài viết phản ánh thị trường bất động sản gần đây, Báo Dân Việt đã nêu về tình trạng sốt giá, giá ảo của nhà đất nội thành, đất nền ngoại thành... Đặc biệt, căn hộ chung cư tăng giá rất mạnh. Cả chung cư mới mở bán và các căn hộ đã cũ đều đồng loạt tăng giá bán gấp 2 - 3 lần so với thời điểm trước khi có dịch covid-19. Nhiều nhà ở xã hội cũng tăng giá phổ biến gấp 3 lần so với thời điểm bàn giao nhà cách đây gần 10 năm.

Thậm chí, nhiều căn hộ chung cư đã cũ, không sổ đỏ do xây dựng sai giấy phép, chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy cũng đang được rao bán với mức giá tăng chóng mặt.

Chứng kiến chung cư ở Hà Nội tăng giá phi lý, không ít chuyên gia, nhà đầu đều lắc đầu ngao ngán về mức độ "ngáo" giá của thị trường, băn khoăn về giá trị thật của căn hộ.

Thống kê từ khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM... Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5 - 6,5% trong quý 2 và 25% theo năm tùy từng khu vực.

Giá chung cư cũ và mới tăng gần 30% chỉ sau 1 năm. Ảnh: Thái Nguyễn

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE chia sẻ: Phân tích lịch sử chỉ ra rằng khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Giai đoạn 2009 - 2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh. Mức tăng giá như vậy đã ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch mua nhà của nhiều người đang làm việc tại Hà Nội.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư trong quý 2/2024 vừa qua đã có xu hướng giảm so với hồi đầu năm và cùng kỳ năm ngoái. Lý do là bởi giá nhà đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Nguồn: Bộ Xây dựng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Giá nhà, giá chung cư tăng cao có yếu tố đầu cơ và tâm lý thị trường

Lý giải về hiện tượng giá chung cư Hà Nội tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, qua tổng hợp, phân tích thấy rằng, nguồn cung bất động sản và chi phí xây dựng đầu vào chỉ là một trong các nguyên nhân làm tăng giá bất động sản tại một số khu vực, địa phương trong thời gian qua.

Theo ông Dũng, việc giá bất động sản tăng cao còn do hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới. Những đối tượng này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Những người này là cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường. Điều đó gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Một nguyên nhân khác được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng nhấn mạnh là do chính tâm lý của người dân đã tác động đẩy giá nhà lên cao chót vót.

Cung ít cầu nhiều thừa khiến mô hình nhà ở chung cư trở nên "hot" theo hiệu ứng đồ khan hiếm có thể là yếu tố khách quan kéo giá chung cư tăng chóng mặt. Ảnh: Thái Nguyễn

Đồng quan điểm với Thứ trưởng, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property chia sẻ: "Nhiều năm tham gia thị trường bất động sản, chưa bao giờ tôi thấy giá chung cư, nhất là ở Hà Nội giá "ảo" như bây giờ. Chỉ hơn nửa năm, 1 căn hộ cuối năm 2023 tôi hỏi có giá khoảng 2,3 tỷ thì nay thậm trí đã tăng lên tới gần 3 tỷ đồng".

Theo ông Toản, việc tăng giá nhà là kết quả khi nhiều yếu tố hội tụ cùng một thời điểm, đặc biệt là tâm lý người dân.

Ông Toản kể, những năm 2019 - 2020 về trước, tâm lý người dân vẫn đổ vào nhà mặt đất, nhà liền kề để có được sự riêng tư, tự do nên thị trường chung cư thời điểm đó khá ảm đảm. Nhưng vào thời điểm hiện tại, khi mô hình nhà ở chung cư mang nhưng tiện ích, hệ sinh thái hiện đại hơn, phong phú hơn thì nhu cầu người dân đổ vào phân khúc chung cư ồ ạt.

Ngoài tâm lý thay đổi chỗ ở thì còn tâm lý "hám lời". Người dân "ôm" đất để tiếp tục chờ giá cao hơn nữa để ăn chênh. Điều này cũng góp phần giá nhà đất, giá nhà chung cư "ngáo" đến bất ngờ.

Cung - cầu lệch pha luôn là yếu tố gây nhức nhối và khó giải quyết trong suốt thời gian vừa qua. Ảnh: Thái Nguyễn

Không chỉ ở nội thành, chung cư ngoại thành cũng đang rao bán giá "trên trời"

Nếu như trước đây, khu vực nội thành luôn là tâm điểm của thị trường bất động sản thì nay, ngoại thành đang nổi lên như một "điểm nóng" mới.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng: Việc cung cầu mất cân bằng đẩy giá nhà lên cao sẽ chỉ diễn ra trong khu vực nội thành Hà Nội. Theo ông, giá nhà chung cư ngoại thành cũng sẽ có xu hướng tăng theo mặt bằng chung nhưng tốc độ tăng sẽ ít hơn nội thành.

Ông Hiếu chia sẻ: Người dân Việt Nam luôn có tâm lý "ngại" đi xa nên thường không mang suy nghĩ sẽ mua nhà ở khu vực xa nội đô. Nhất là mật độ giao thông tại Việt Nam thì luôn sảy ra tình trạng tắc đường thì người dân lại càng "ngại".

Ông Hiếu cho rằng đây có thể là do nhóm đầu cơ, gom hàng rồi tạo thành hàng độc quyền, hàng khan hiếm khiến người dân có tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) nên bất chấp giá nhà dù cao như nào cũng sẽ xuống tiền. Chính tâm lý này khiến giới đầu cơ đang được hưởng lợi nhiều nhất.

Tình trạng giá nhà tại Hà Nội tăng chóng mặt đang đặt ra bài toán nan giải cho cả người mua nhà và các nhà hoạch định chính sách. Với mức giá "cất cánh" liên tục, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để kiềm chế được đà tăng giá này và mang lại sự ổn định cho thị trường?