Hodeco: Lợi nhuận lao dốc, tiền mặt cạn kiệt, dòng tiền kinh doanh âm triền miên

Chất lượng lợi nhuận rất thấp

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Hodeco cho thấy một bức tranh kinh doanh nhiều vấn đề. Mặc dù doanh thu thuần 9 tháng vẫn tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước (tăng 63%, đạt 459 tỷ đồng), song doanh thu từ mảng bất động sản lại khá èo uột.

Cụ thể, doanh thu bất động sản 9 tháng chỉ đạt 188 tỷ đồng, chiếm 41% tổng doanh thu thuần. Đáng nói phần lớn doanh thu bất động sản nằm ở quý I (164 tỷ đồng, chiếm 87%), còn quý II và quý II chỉ đạt lần lượt 13 và 11 tỷ đồng.

Điều này cho thấy Hodeco thiếu một chiến lược phát triển dự án có khả năng tạo doanh thu gối đầu nhau một cách ổn định qua các quý, phản ánh tình trạng dự án chậm tiến độ, hoặc kết quả mở bán có tính mùa vụ, cục bộ rất cao.

Một điểm xấu khác là lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh cốt lõi không đủ để trang trải các loại chi phí. Lợi nhuận gộp 9 tháng chỉ 171 tỷ đồng, trong khi đó tổng chi phí hoạt động lên tới 209 tỷ đồng.

Vì thế, một cách thẳng thắn, Hodeco đang phải dựa vào thu nhập bất thường để thoát lỗ. Trong 9 tháng, thu nhập bất thường đó đến từ việc: ghi nhận một phần nhỏ khoản lãi từ việc bán cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu (trị giá 78 tỷ đồng); xác định lại tiền sử dụng đất dự án The Light City theo công văn 25843/TB-TPHCM ngày 24/6/2026 của Thuế TP. HCM (trị giá 118 tỷ đồng) và thu nhập từ nhận đền bù đất dự án (trị giá 40 tỷ đồng).

Kết 9 tháng, Hodeco báo lãi trước thuế 206 tỷ đồng, lãi sau thuế 165 tỷ đồng, cùng giảm 73% so với cùng kỳ năm trước.

Hiệu quả sử dụng vốn đang có vấn đề

Mổ xẻ sâu hơn bức tranh kinh doanh 9 tháng của Hodeco, sự gia tăng của chi phí tài chính là một điểm nhấn nổi bật. Chi phí tài chính 9 tháng đạt 127 tỷ đồng, tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ tăng rất mạnh, đây còn là mức chi phí rất lớn. Tỷ lệ chi phí tài chính/lợi nhuận gộp lên tới 74% - có nghĩa là để tạo ra 100 đồng lợi nhuận gộp, Hodeco phải bỏ ra khoảng 74 đồng cho chi phí tài chính.

Mức chi phí lớn này xuất phát từ quy mô nợ vay đáng kể của Hodeco. Tại ngày 30/9/2026, tổng dư nợ vay đạt 1.587 tỷ đồng, giảm 6,7% so với đầu năm.

Nguồn vốn này là không nhỏ, nhưng vấn đề là vốn đang “mắc kẹt” trong các dự án bất động sản dở dang như: The Light City (giá trị tồn kho 946 tỷ đồng), Ecotown Phú Mỹ (giá trị tồn kho 126 tỷ đồng), khu biệt thự Trần Phú (giá trị tồn kho 96 tỷ đồng), khu nhà ở tại xã Long Điền (giá trị sản xuất kinh doanh dở dang 803 tỷ đồng), khu đô thị Cỏ Mây (giá trị sản xuất kinh doanh dở dang 718 tỷ đồng), khu đô thị Phước Thắng (giá trị sản xuất kinh doanh dở dang 527 tỷ đồng), khu du lịch Biển Đá Vàng (giá trị sản xuất kinh doanh dở dang 256 tỷ đồng)… Điều này khiến HDC tiếp tục cõng chi phí lớn trong khi hiệu quả lợi nhuận chưa thể nhìn thấy.

Sự đối nghịch giữa chi phí tài chính gia tăng trong khi quy mô nợ vay giảm xuống cũng cho thấy các vấn đề trong cấu trúc vay mượn của Hodeco. Công ty hoặc đang phải chịu lãi suất vay cao hơn, chịu các chi phí khác ngoài lãi vay, hoặc đã cơ cấu các khoản vay thay đổi theo hướng bất lợi.

Cơ cấu tài sản đáng lo ngại

Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Hodeco đạt 5.766 tỷ đồng, giảm 5% so với đầu năm. 41,2% tổng tài sản nằm ở khoản “Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang” (đạt 2.378 tỷ đồng, tăng 6,6% so với đầu năm). 26% nằm ở khoản “hàng tồn kho” (đạt 1.503 tỷ đồng, tăng 1,5% so với đầu năm). Như vậy, hơn 67% tài sản của công ty bị “chôn” ở các dự án bất động sản dở dang.

Tỷ trọng rất lớn này mang tới 3 rủi ro cho doanh nghiệp.

Một là quá nhiều vốn bị chôn trong các dự án dở dang trong khi hiệu quả chưa được thực chứng. Thực tế, doanh thu bất động sản 9 tháng chỉ 188 tỷ đồng, nghĩa là vốn chưa chuyển hoá thành doanh thu.

Hai là rủi ro hàng ứ đọng, không bán được, hoặc bán chậm, khiến biên lợi nhuận bị bào mòn theo thời gian. Việc chỉ riêng dự án The Light City chiếm tới 63% tổng giá trị hàng tồn kho cho thấy Hodeco đang chịu rủi ro tập trung rất cao.

Ba là rủi ro suy giảm giá trị tài sản. Đối với bất động sản, giá trị ghi sổ của dự án không phải lúc nào cũng bằng giá trị có thể thu hồi. Nếu giá bán thực tế thấp hơn dự kiến, chi phí hoàn thiện tăng hoặc pháp lý kéo dài, doanh nghiệp có thể phải trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho hoặc ghi nhận tổn thất.

Sự gia tăng của hàng tồn kho là một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến Hodeco rơi vào trạng thái âm dòng tiền kinh doanh kéo dài. Năm 2024 – 2025, dòng tiền kinh doanh lần lượt âm 133 tỷ đồng và âm 1.017 tỷ đồng. 9 tháng năm 2026, dòng tiền kinh doanh âm tiếp 534 tỷ đồng. 

Bên cạnh hàng tồn kho hút tiền của doanh nghiệp, sự gia tăng của các khoản phải thu cũng đóng vai trò không nhỏ khiến dòng tiền kinh doanh âm nặng. 9 tháng năm 2026, tiền chảy ra ngoài qua các khoản phải thu lên tới 164 tỷ đồng. Trên bảng cân đối kế toán, các khoản phải thu ngắn hạn trong 9 tháng đã tăng thêm 24%, đạt 861 tỷ đồng, chiếm 14,9% tổng tài sản.

Điều rất đang quan ngại khác của Hodeco là tiền mặt gần cạn. Tiền và tương đương tiền đến cuối tháng 9/2026 đã giảm 96% so với đầu năm, chỉ còn 20 tỷ đồng. Với quy mô tổng tài sản 5.766 tỷ đồng, lượng tiền mặt này chỉ chiếm khoảng 0,35%.

Đặt trong bối cảnh nợ vay của doanh nghiệp lên tới 1.587 tỷ đồng, đang chịu chi phí tài chính 127 tỷ đồng/9 tháng và dòng tiền kinh doanh âm 534 tỷ đồng, có thể thấy khả năng thanh toán của doanh nghiệp bị trong trạng thái kém. 

Thực tế, đến cuối tháng 9/2026, hệ số thanh toán nhanh chỉ là 0,66 (giảm đáng kể so với đầu năm là 0,87). Hệ số này có nghĩa với mỗi 1 đồng nợ ngắn hạn, Hodeco chỉ có 0,66 đồng tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản tương đối cao để thanh toán. Đây là tỷ lệ rất đáng báo động, nhất là khi tồn kho bất động sản không phải là loại tài sản dễ thanh khoản. 

Trong 9 tháng năm 2026, Hodeco vẫn phải dựa vào việc thu hồi các khoản đầu tư vào đơn vị khác để bù đắp dòng tiền hoạt động. Dòng tiền đầu tư 9 tháng dương 170 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây không phải một mô hình tài trợ dòng tiền có thể duy trì vô thời hạn, nhất là khi doanh nghiệp vẫn đang muốn tăng cường sự nắm giữ lợi ích tại các công ty liên doanh, liên kết.

Bởi vậy, không quá khi cho rằng cấu trúc tài chính của Hodeco đang trong trạng thái nhạy cảm, dễ tổn thương, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn đang chịu nhiều áp lực và tương lai vẫn còn nhiều ẩn số khó lường.