Thị trường bất động sản chuyển hướng, nhà ở cần đáp ứng giá trị sống thực

Thị trường bất động sản chuyển hướng, nhà ở cần đáp ứng giá trị sống thực. (Ảnh: Quốc Cường)

Khi giá trị bất động sản được định nghĩa lại

Ngày 30/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề "Dịch chuyển giá trị", đồng thời tổ chức chương trình Vietnam Property Value Chain (VPVC) - Tôn vinh thương hiệu tiêu biểu trong chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam.

Tại diễn đàn, các chuyên gia và doanh nghiệp nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển với những tiêu chuẩn mới. Giá trị một sản phẩm bất động sản không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay mức giá ban đầu, mà cần được đánh giá trên tổng thể các yếu tố như chất lượng công trình, môi trường sống, hạ tầng kết nối, tiện ích, năng lực quản lý vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trong dài hạn.

Phát biểu tại Diễn đàn, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, cho biết ba luật quan trọng liên quan đến thị trường BĐS gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đang được xem xét, thảo luận tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI và dự kiến được thông qua trong tháng 11/2026. Ông Khôi kỳ vọng những chuyển động về thể chế, chính sách sẽ hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi trong năm 2027. Theo ông, BĐS có mối liên hệ với khoảng 40 ngành, nghề và lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, hành vi của người mua nhà đã có sự thay đổi rõ rệt sau những giai đoạn tăng trưởng và biến động của thị trường.

Trước đây, người mua thường quan tâm nhiều đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ, hoạt động mua bán chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút đông đảo người tham gia.

Tuy nhiên, khi các dự án lần lượt hoàn thành, bàn giao và đi vào vận hành, cư dân chuyển đến sinh sống, những hạn chế về chất lượng công trình, tiện ích và quản lý vận hành bắt đầu bộc lộ. Qua trải nghiệm thực tế, người mua nhận ra giá trị bất động sản không chỉ nằm ở thời điểm giao dịch mà còn phụ thuộc vào chất lượng sử dụng và môi trường sống.

Ngay cả những dự án có vị trí tương đồng, tốc độ tăng giá và khả năng khai thác cũng có thể khác biệt đáng kể. Những dự án duy trì tốt chất lượng quản lý, vận hành và tiện ích thường có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua, người thuê.

Sự thay đổi này cũng tác động đến nhóm khách hàng đầu tư. Theo ông Kiệt, nhà đầu tư ngày càng nhận thức rõ người mua cuối cùng của bất động sản vẫn là người có nhu cầu sử dụng thực tế. Muốn bảo đảm khả năng chuyển nhượng và sinh lời, sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng này.

Ở góc độ phát triển đô thị, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, cho rằng cần thay đổi tư duy trong bài toán phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Vấn đề không chỉ là tìm cách giảm giá bán, mà quan trọng hơn là làm thế nào để mức giá tương xứng với những giá trị người mua nhận được.

TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners phát biểu tại Diễn đàn.

Ông Sơn đề cập đến mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), trong đó nhà ở cần được đặt trong một hệ sinh thái có việc làm, văn phòng, dịch vụ và các hoạt động kinh tế. Khi người dân có thể sinh sống và làm việc ngay trong khu vực, giá trị bất động sản cần được nhìn nhận trong tương quan với cơ hội việc làm, thu nhập và khả năng tiếp cận tiện ích.

Với những khu vực có giá đất cao, căn hộ có thể thuộc phân khúc cao cấp. Ngược lại, để phát triển nhà ở có mức giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể nghiên cứu những khu vực xa trung tâm hơn, nơi chi phí đất phù hợp, nhưng phải bảo đảm kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt là hệ thống metro, giúp người dân di chuyển khoảng 15 phút đến nơi làm việc.

Một hướng tiếp cận khác là thay đổi tư duy thiết kế căn hộ. Thay vì đưa toàn bộ chức năng tiếp khách, làm việc, giải trí vào không gian riêng, doanh nghiệp có thể tổ chức các không gian chung trong khu đô thị để cư dân sử dụng theo nhu cầu. Cách làm này giúp giảm diện tích riêng của từng căn hộ, đồng thời vẫn bảo đảm khả năng tiếp cận những tiện ích cần thiết.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp đã xác định hướng phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực, tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons phát biểu tại Diễn đàn.

“Nếu trước đây nhiều người ưu tiên nhà đất, biệt thự rộng rãi thì người trẻ hiện nay có xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư nhờ tính tiện lợi, an ninh và hệ thống tiện ích. Vì vậy, sản phẩm nhà ở cần được nghiên cứu trên cơ sở nhu cầu thực tế của từng nhóm khách hàng, thay vì áp dụng một mô hình chung”, TS. Lê Như Thạch chia sẻ.

Phát triển nhà ở theo nhu cầu thực và giá trị dài hạn

Một trong những thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là cân đối giữa chi phí đầu tư, giá bán và chất lượng sản phẩm.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, các dự án đang chịu áp lực từ nhiều khoản chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu, quản lý vận hành và marketing. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tập trung đáng kể ở phân khúc có mức giá trung bình, đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn ngay từ khâu phát triển dự án.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam (Ảnh: Duy Phương)

Bên cạnh chi phí, những vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và phương án dòng tiền cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai. Doanh nghiệp không chỉ cần có nguồn vốn phù hợp mà còn phải nâng cao năng lực quản trị tài chính, kiểm soát tiến độ đầu tư và bảo đảm tính khả thi của dự án.

Ông Kiệt cho rằng, năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố: chất lượng pháp lý dự án, năng lực huy động và quản trị nguồn vốn, cùng khả năng nghiên cứu, thiết kế và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng.

Một trong những giải pháp quan trọng để kiểm soát giá thành là tối ưu ngay từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tập trung cắt giảm chi phí trong quá trình thi công. Ứng dụng công nghệ vào thiết kế, tự động hóa những khâu phù hợp và tính toán kỹ lưỡng từng cấu kiện, kết cấu công trình có thể giúp tối ưu diện tích sử dụng, nâng cao hiệu quả xây dựng và kiểm soát chi phí.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Như Thạch, ứng dụng công nghệ trong phát triển bất động sản cần xuất phát từ nhu cầu và đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Không phải công nghệ mới nào cũng phù hợp với mọi đối tượng. Doanh nghiệp cần xác định rõ khách hàng mục tiêu để lựa chọn giải pháp thiết kế, công nghệ và tiện ích tương ứng.

Chẳng hạn, Bcons dự kiến phát triển dự án dành cho người cao tuổi, với thiết kế và tiện ích phù hợp đặc điểm sinh hoạt của nhóm khách hàng này. Trong khi đó, các dự án hướng đến người trẻ dưới 40 tuổi sẽ được định hướng theo phong cách hiện đại, đáp ứng lối sống và nhu cầu của thế hệ khách hàng trẻ. Theo ông Thạch, doanh nghiệp muốn thích ứng với thị trường cần chủ động tìm hiểu khách hàng, liên tục đổi mới thay vì chỉ chờ đợi những thay đổi từ thị trường.

Ở tầm nhìn quy hoạch, mô hình đô thị 15 phút cũng được đặt ra như một hướng tiếp cận nhằm nâng cao giá trị sống. Theo đó, mở rộng đô thị không thể chỉ dừng ở xây dựng nhà ở, mà cần đồng thời phát triển hệ thống dịch vụ, tiện ích, không gian sinh hoạt và cơ hội việc làm trong phạm vi người dân có thể tiếp cận thuận tiện.

Cùng với giao thông và tiện ích, công viên, quảng trường, nhà sinh hoạt cộng đồng và các không gian công cộng cần được quan tâm trong quy hoạch. Đây không chỉ là nơi phục vụ nhu cầu vui chơi, nghỉ ngơi mà còn tạo điều kiện để cư dân giao tiếp, hình thành sự gắn kết và bản sắc cộng đồng.

Đặc biệt, mở rộng không gian phát triển sau sắp xếp đơn vị hành chính, kết hợp với đầu tư các trục giao thông Bắc - Nam và kết nối Đông - Tây, đang tạo thêm dư địa phát triển đô thị tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ có thể chuyển hóa thành giá trị thực khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, đi trước một bước và gắn với đặc điểm kinh tế, văn hóa, điều kiện tự nhiên của từng khu vực./.