Giá nhà giảm, tại sao người dân vẫn khó tiếp cận?

Giá vượt xa thu nhập

Dù giá nhà đang có xu hướng điều chỉnh trên diện rộng, song cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân vẫn còn khó khăn. Tại các đô thị lớn, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao, trong khi thu nhập và khả năng tích lũy của phần đông người lao động còn hạn chế.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 75 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE cho thấy mặt bằng giá chào bán chung cư sơ cấp trung bình trong quý III/2026 ở mức 86 triệu đồng/m2, thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm. Trong đó, giá bán sơ cấp các dự án căn hộ chung cư chỉ tính tại nội đô Hà Nội trong quý III/2026 đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% so với quý II và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu trên cho thấy dù một số phân khúc đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, mặt bằng giá nhà tại nhiều khu vực vẫn neo cao, chưa phù hợp với khả năng tài chính của nhóm người mua có nhu cầu ở thực.

Thực tế, nhu cầu tìm kiếm nhà ở vẫn hiện hữu nhưng chưa chuyển hóa tương xứng thành giao dịch. Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) trong quý III/2026, lượng tìm kiếm bất động sản trên các nền tảng thông tin trực tuyến duy trì tương đối ổn định. Tuy nhiên, tỷ lệ chuyển đổi từ khách hàng quan tâm sang khách hàng quyết định mua chưa tương xứng.

Nguyên nhân nằm ở việc người mua phải cân nhắc nhiều yếu tố trước khi xuống tiền, từ số vốn tích lũy, khả năng vay ngân hàng đến chi phí lãi vay và hiệu quả sử dụng tài sản. Trong bối cảnh giá nhà vẫn cao, việc sở hữu một căn hộ không chỉ đòi hỏi nguồn vốn ban đầu lớn mà còn đặt ra áp lực tài chính kéo dài trong nhiều năm.

Anh Nguyễn Văn Bắc, 28 tuổi, nhân viên tại một ngân hàng tư nhân, cho biết thu nhập hiện tại của anh khoảng 25 triệu đồng/tháng. Dù có công việc và nguồn thu nhập ổn định, anh vẫn khó tìm được căn hộ phù hợp với khả năng chi trả khi giá căn hộ hai phòng ngủ tại Hoài Đức dao động 3,5 - 4 tỷ đồng.

Hàng tháng, anh Bắc dành khoảng 5 triệu đồng để thuê nhà, 5 triệu đồng cho sinh hoạt, 5 triệu đồng phụ giúp gia đình và 5 triệu đồng tiết kiệm. Sau 5 năm tích lũy, số tiền anh có được đã vượt 300 triệu đồng. Tuy nhiên, khoản tiền này vẫn còn cách khá xa số vốn cần thiết để mua nhà.

Ngay cả khi tìm đến những căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng, anh Bắc vẫn phải vay thêm một khoản tiền lớn. Khi đó, tiền trả nợ hàng tháng sẽ trở thành gánh nặng đáng kể, ảnh hưởng đến khả năng cân đối các khoản chi tiêu khác.

“Tôi đang cân nhắc việc thuê nhà dài hạn thay vì mua nhà để giảm áp lực chi phí”, anh Bắc nói.

Cần thêm nguồn cung vừa túi tiền

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà càng trở nên rõ rệt khi đặt trong tương quan với tốc độ tăng giá bất động sản suốt một thập kỷ qua.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, dẫn báo cáo của Cục Thống kê, cho thấy trong khoảng 10 năm qua, lạm phát tại Việt Nam duy trì bình quân khoảng 3%/năm, trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân dao động khoảng 5,5% - 6,5%/năm.

Tuy nhiên, giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận mức tăng trưởng kép khoảng 12%/năm trong cùng giai đoạn. Chênh lệch này đồng nghĩa với việc tiền tích lũy, dù được hưởng lãi suất tiền gửi, vẫn có nguy cơ tăng chậm hơn giá tài sản mà người mua hướng tới.

Đối với người hưởng lương hàng tháng, quá trình tích lũy vốn mua nhà càng khó khăn khi thu nhập phải phân bổ cho nhiều nhu cầu thiết yếu. Tiền thuê nhà, sinh hoạt, chi phí gia đình và các khoản phát sinh khiến số tiền có thể tiết kiệm mỗi tháng không lớn. Trong khi đó, nếu lựa chọn vay ngân hàng để bù đắp phần vốn còn thiếu, người mua phải đối mặt với nghĩa vụ trả nợ kéo dài và rủi ro khi lãi suất hoặc thu nhập biến động.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng đối với một bộ phận người dân, việc mua nhà trong giai đoạn hiện nay đã vượt quá khả năng tài chính. Ngay cả những người có đủ năng lực tài chính cũng đang thận trọng hơn trước những diễn biến chưa rõ ràng của thị trường.

Theo ông Thắng, tâm lý phòng thủ xuất hiện ngày càng rõ khi người mua kỳ vọng giá nhà có thể tiếp tục giảm, trong khi lãi suất vẫn ở mức cao. Sự thận trọng này khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Đáng chú ý, việc giá nhà giảm tại một số khu vực chưa đồng nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện đáng kể. Khi mặt bằng giá xuất phát từ mức cao, mức điều chỉnh hiện tại vẫn chưa đủ để đưa nhiều sản phẩm về ngưỡng phù hợp với thu nhập. Bởi vậy, vấn đề không chỉ nằm ở diễn biến tăng hay giảm của giá nhà trong ngắn hạn, mà còn ở sự mất cân đối kéo dài giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của người dân.

Từ thực tế này, ông Thắng cho rằng cần tiếp tục phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu an cư. Theo ông, phân khúc nhà ở cao cấp có nhóm khách hàng riêng và vận hành theo cơ chế thị trường. Trong khi đó, để giải quyết bài toán nhà ở cho số đông, cần chú trọng hơn đến việc phát triển các sản phẩm phù hợp với thu nhập và năng lực tài chính của người dân, đồng thời cơ cấu nguồn vốn cho những phân khúc này.

Ở góc độ thị trường, VARS IRE cũng nhấn mạnh yêu cầu khơi thông nguồn lực, cân đối cung cầu và cải thiện thanh khoản thông qua việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân. Bên cạnh đó, chính sách giá và phương thức thanh toán phù hợp cũng có thể góp phần thúc đẩy quyết định mua nhà.

Đối với người mua nhà lần đầu, khả năng tiếp cận không chỉ phụ thuộc vào tổng giá trị căn hộ mà còn liên quan đến số vốn ban đầu, tiến độ thanh toán và khả năng trả nợ trong dài hạn. Vì vậy, bên cạnh việc tăng nguồn cung, thị trường cần có những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, với mức giá và phương thức thanh toán phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản hiện có sự phân cực, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư sẵn tiền mặt tìm kiếm tài sản phù hợp. Tuy nhiên, với người mua sử dụng vốn vay ngân hàng, việc xuống tiền cần được tính toán thận trọng, đặc biệt trong trường hợp thu nhập không ổn định.

Ông lưu ý, người mua cần cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh để nghĩa vụ vay vốn vượt quá sức chịu đựng của gia đình. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn, việc bảo đảm dòng tiền và khả năng thanh toán dài hạn có ý nghĩa quan trọng không kém việc lựa chọn thời điểm mua nhà.