Nhà Khang Điền (KDH) nợ vay vượt 16.600 tỷ đồng, tồn kho gần 29.500 tỷ giữa lúc cổ phiếu giảm mạnh

Cổ phiếu xuống thấp nhất 6 năm, nợ vay tăng hơn 6.500 tỷ đồng trong nửa đầu năm

Từ tháng 10/2025 đến nay, cổ phiếu KDH liên tục chịu áp lực giảm giá. Kết thúc phiên giao dịch ngày 17/9/2026, mã này đóng cửa ở mức 15.600 đồng/cổ phiếu, sát vùng đáy từng thiết lập trong giai đoạn thị trường trái phiếu biến động mạnh năm 2022.

Diễn biến giá cổ phiếu khá xa so với mức định giá được một số công ty chứng khoán đưa ra trước đó. Vietcap xác định giá mục tiêu đối với KDH ở mức 31.700 đồng/cổ phiếu, Chứng khoán NH Việt Nam là 34.600 đồng/cổ phiếu, trong khi Chứng khoán Beta đưa ra mức giá hợp lý 33.100 đồng/cổ phiếu.

KDH cũng xuất hiện với tỷ trọng đáng kể trong danh mục tự doanh của một số công ty chứng khoán. Tính đến cuối tháng 6/2026, Vietcap nắm giữ lượng cổ phiếu KDH có giá trị gần 930 tỷ đồng và tạm ghi nhận khoản lỗ 188 tỷ đồng. Chứng khoán Rồng Việt đầu tư khoảng 203 tỷ đồng vào mã này và đang tạm lỗ 74 tỷ đồng.

Áp lực trên thị trường chứng khoán diễn ra trong thời điểm cơ cấu nguồn vốn của Nhà Khang Điền thay đổi mạnh so với giai đoạn trước. Trước năm 2021, doanh nghiệp được biết đến với mức sử dụng đòn bẩy tương đối thấp, dư nợ vay thường xuyên dưới 2.500 tỷ đồng và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu dưới 25%. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ vay toàn hệ thống đã tăng lên 16.659 tỷ đồng, tương đương khoảng 83% vốn chủ sở hữu. Riêng trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền vay thêm hơn 6.500 tỷ đồng.

Quy mô nợ tăng cùng quá trình doanh nghiệp chuẩn bị nguồn lực cho kế hoạch phát triển các dự án lớn. Theo định hướng giai đoạn 2026 - 2028, Nhà Khang Điền dự kiến triển khai dự án trên quỹ đất hơn 160 ha, đưa ra thị trường trên 1.000 sản phẩm thấp tầng, hơn 5.000 căn hộ cao tầng cùng khoảng 60 ha đất công nghiệp.

Cùng với nợ vay, hàng tồn kho cũng phình lên nhanh chóng. Từ mức bình quân khoảng 7.000 - 8.000 tỷ đồng trong giai đoạn trước, đến cuối tháng 6/2026, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp đã lên tới 29.488 tỷ đồng.

Quỹ dự án lớn có thể tạo nguồn doanh thu khi các sản phẩm được mở bán và bàn giao. Tuy nhiên, quy mô vốn nằm tại hàng tồn kho và số dư nợ vay hiện tại cũng khiến tốc độ bán hàng, thu tiền từ khách hàng trở thành yếu tố quan trọng đối với dòng tiền của Nhà Khang Điền trong những kỳ tới.

Doanh thu giảm 75%, lợi nhuận hơn 1.000 tỷ đồng nhờ các khoản thu tài chính

Chi phí vốn bắt đầu thể hiện rõ hơn khi Nhà Khang Điền mở rộng quy mô vay nợ. Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp vốn hóa khoảng 520 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị đầu tư các dự án, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Việc vốn hóa phần lớn chi phí lãi vay khiến chi phí lãi vay được ghi nhận trực tiếp trên báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ chỉ gần 25 tỷ đồng.

Trong khi nợ vay và hàng tồn kho tăng nhanh, khoản người mua trả tiền trước lại thu hẹp mạnh. Cuối tháng 6/2026, khoản mục này còn 399 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với mức 2.387 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2023. Đây là khoản tiền khách hàng thanh toán hoặc ứng trước theo tiến độ hợp đồng và có liên quan trực tiếp tới quá trình bán hàng, thu tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Cùng thời gian này, doanh thu của Nhà Khang Điền giảm sâu. 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận 442 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 75% so với cùng kỳ. Đầu tháng 8/2026, Nhà Khang Điền cùng đối tác Keppel chính thức mở bán khu căn hộ ven sông Gladia Heights với 616 căn hộ. Dự án có thể bổ sung nguồn hàng mới, song mức đóng góp vào dòng tiền sẽ phụ thuộc vào tiến độ bán hàng và thu tiền trong thời gian tới.

Dù doanh thu sụt giảm mạnh, Nhà Khang Điền vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế 1.099 tỷ đồng trong nửa đầu năm, cao gấp 3,5 lần cùng kỳ. Phần lớn mức tăng này không đến từ hoạt động bán bất động sản mà từ các khoản thu nhập tài chính và nghiệp vụ phát sinh trong kỳ.

Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận 896 tỷ đồng doanh thu tài chính và 285 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ. Khoản doanh thu tài chính 896 tỷ đồng phát sinh sau khi Nhà Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng trong tháng 6/2026. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại Bình Trưng Mới giảm từ 50,95% xuống 48,95%, khiến đơn vị này chuyển từ công ty con thành công ty liên kết.

Từ sự thay đổi này, Nhà Khang Điền ghi nhận phần chênh lệch từ giá trị chuyển nhượng cùng việc đánh giá lại khoản đầu tư còn lại, bao gồm phần liên quan đến lợi nhuận chưa phân phối của các năm trước. Khoản lãi từ giao dịch mua rẻ 285 tỷ đồng lại phát sinh trong quá trình doanh nghiệp mua thêm cổ phần tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập, phản ánh phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của tài sản thuần nhận được và giá phí đầu tư.