Doanh nghiệp bất động sản gánh nợ, thua lỗ vì bị chậm tính tiền sử dụng đất nhiều năm

Khổ vì bị chậm tính tiền sử dụng đất

Ngày 13/5 vừa qua, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã tổ chức hội nghị triển khai thực hiện Chỉ thị số 45/CT-UBND ngày 5/5/2026 của UBND TP.HCM về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài trên địa bàn Thành phố.

Tại hội nghị, bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh đã nêu nhiều vướng mắc, bất cập liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính tại dự án mà công ty đã đầu tư.

Đơn cử như tại dự án Lan Anh 7B (xã Nghĩa Thành , huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu - nay là xã Nghĩa Thành, TP.HCM), Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh cho biết, tại dự án này dù sử dụng hoàn toàn vốn tư nhân và tự thỏa thuận đền bù với người dân để tạo quỹ đất sạch thực hiện dự án. Vậy nhưng, khi thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, đầu tư xây dựng và được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay là TP.HCM) cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Công ty TNHH Lan Anh lại gặp phải nhiều vướng mắc, bất cập trong việc định giá, tính tiền sử dụng đất.

“Công ty nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ năm 2021, đến tháng 12/2021 thì được UBND tỉnh  Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thế nhưng khi chuyển thông tin địa chính về Cơ quan thuế khu vực Xuyên Mộc - Châu Đức, cơ quan thuế đã xác định nghĩa vụ thuế là hơn 23 tỉ đồng, nhưng theo quy định dự án vượt thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên 20 tỉ đồng thì phải khảo sát giá, định giá đất. Vì vậy cơ quan thuế chuyển trả lại hồ sơ về sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa  - Vũng Tàu để xác định giá đất, định giá đất.

Vậy nhưng, theo quy định của Nhà nước thì việc khảo sát giá, xác định giá đất chậm nhất là đến 180 ngày, nhưng sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa  - Vũng Tàu lại kéo dài tới 4 – 5 năm, vậy thì doanh nghiệp nào có thể tồn tại được", bà Nguyễn Nam Phương bức xúc.

Nhà ở xã hội tại dự án Lan Anh 7B được Công ty TNHH Lan Anh đầu tư bài bản, hiện đại

Hơn nữa, theo bà Nguyễn Nam Phương, năm 2021, khi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành quyết định cho phép chuyển đổi sử dụng đất thì sở Tài nguyên và Môi trường phải căn cứ trên tình hình thực tế về vị trí, thực trạng đất thời điểm đó (đất hoang hoá, không có đường giao thông đi vào khu đất, chỉ có đường mòn, đường đất người dân tự mở...) để xác định giá đất. Vậy nhưng, việc xác định đất bị “ngâm” tới 4 – 5 năm,  đến khi đơn vị được thuê định giá đất lại căn cứ trên thực tế dự án mà công ty đã đầu tư xây dựng hạ tầng hoàn thiện để xác định giá đất chênh lên hàng chục lần, không sát so với thực tế là không hợp lý, bất lợi cho doanh nghiệp.

“Việc đơn vị định giá đất không đúng thời điểm, dựa trên thông tin mua bán, trên thị trường sau nhiều năm và dựa trên thực tế hạ tầng công ty đã đầu tư để định giá đất dự án Lan Anh 7B là không chính xác. Việc này đã đẩy giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao gấp hàng chục lần, gây thiệt hại nặng nề, thua lỗ cho doanh nghiệp”, bà Nguyễn Nam Phương khẳng định.

Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh bức xúc về những vướng mắc, bất cập liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính tại dự án mà công ty đã đầu tư

Theo lãnh đạo Công ty TNHH Lan Anh, việc xác định giá đất hiện cũng chưa sát thực tế. Trong khi giá trị đất được tính theo phương pháp thặng dư thì phần chi phí khấu trừ lại áp theo khung giá nhà nước thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường, khiến doanh nghiệp gặp bất lợi.  

Một nghịch lý nữa là, dù việc chậm đưa ra phương án tính tiền sử dụng đất là lỗi cơ quan chức năng liên quan, nhưng khi ra thông báo thuế, doanh nghiệp lại bị phạt vì chậm nộp tiền sử dụng đất. "Doanh nghiệp vừa chịu chậm trễ thủ tục, vừa bị phạt là không công bằng và rất khó còn động lực để doanh nghiệp tiếp tục cống hiến", bà Phương chia sẻ.

Không chỉ bức xúc trong vấn đề tính tiền chuyển đổi mục đích tại dự án lan Anh 7B, đại diện Công ty TNHH Lan Anh còn cho biết, việc xây dựng nhà ở xã hội tại dự án này cũng gặp nhiều bất cập.

Cụ thể, bà Nguyễn Nam Phương cho biết, theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Vậy nhưng, khi Công ty TNHH Lan Anh xây dựng nhà ở xã hội tại dự án Lan Anh 7B lại không được miễn, khấu trừ tiền đất mà doanh nghiệp đã mua khiến công ty phải đi kiến nghị, khiến nại và sau mới được tính lại việc miễn tiền sử dụng đất.

"Lẽ ra doanh nghiệp không vay nợ, không áp lực tài chính, nhưng vì chậm xác định tiền sử dụng đất nên chúng tôi phải gánh thêm chi phí, không thể thu hồi vốn. Doanh nghiệp muốn giữ uy tín với người dân, khách hàng và tiếp tục đóng góp cho xã hội, nhưng tình hình hiện nay rất khó khăn", bà Nam Phương bày tỏ.

Doanh nghiệp “sợ" tiếp tục triển khai dự án

Theo đại diện Công ty TNHH Lan Anh cho biết, ngoài dự án Lan Anh 7B đang còn vướng mắc về tiền sử dụng đất, công ty hiện có 4 dự án đang gặp khó khăn, tồn đọng trong vấn đề pháp lý. Điều này đã và đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh, tài chính và tiến độ triển khai các dự án.

Tại dự án Lan Anh 10, dù cơ sở hạ tầng đã được công ty đầu tư xây dựng cơ bản, nhưng việc bị tính tiền sử dụng đất tại dự án Lan Anh 7B có nhiều bất cập khiến công ty phải tạm dừng thi công để đợi việc định giá, tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đại diện Công ty TNHH Lan Anh bày tỏ, nếu tiếp tục thảm nhựa đường, giá đất sẽ bị tính tăng cao, tạo áp lực tài chính lớn nên buộc phải dừng lại, để cỏ mọc trên công trình dang dở, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp tỏng kinh doanh khi đã đỏ số tiền quá lớn vào dự án nhưng chưa thể thu hồi.

Còn tại dự án Lan Anh 11, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đã xác định là phù hợp quy hoạch nhưng bị phản ánh liên quan đến lấn chiếm lòng hồ, khiến hồ sơ kéo dài nhiều năm. Đồng thời, việc điều chỉnh hướng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đi qua khu đất dự án cũng khiến doanh nghiệp phải thuê đơn vị tư vấn điều chỉnh quy hoạch, phát sinh thêm chi phí nhưng hồ sơ vẫn chưa được giải quyết.

Riêng dự án Lan Anh 12 tại xã Phú Mỹ, dù đã nằm trong danh mục phát triển nhà ở của tỉnh và được báo cáo Bộ Xây dựng, nhưng khi lập quy hoạch chung TP. Phú Mỹ, chính quyền địa phương lại cố tình làm trái quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ  khi điều chỉnh khu đất khoảng 28 ha từ chức năng thương mại - dịch vụ thành đất cây xanh hạn chế hoặc rơi vào tình trạng quy hoạch treo.

Tử những khó khăn, vướng mắc đang gặp phải tai các dự án mà công ty triển khai, bà Nguyễn Nam Phương kiến nghị các cơ quan chức năng sớm thanh tra, làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan trong việc chậm xử lý hồ sơ, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người lao động.

Đồng thời, đại diện Công ty TNHH Lan Anh kiến nghị các sở ngành cần sớm xác định đơn giá đất, hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để doanh nghiệp có thể sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và tiếp tục triển khai các dự án nhà ở xã hội còn dang dở.

Không những vậy, bà Nguyễn Nam Phương còn nêu ra một tồn tại khó hiểu tại dự án Lan Anh 7B là việc không được khấu trừ tiền sử dụng đất tại phần đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án này.

Giải quyết  ba nhóm "nút thắt" lớn để giải phóng nguồn lực đất đai Ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện có ba nhóm "nút thắt" lớn cần được tháo gỡ bằng kỷ cương hành chính và sự phối hợp đồng bộ giữa các sở, ngành. Trước hết là nhóm vướng mắc pháp lý, thanh tra và xét xử. Theo đó, cần tập trung xử lý dứt điểm các dự án liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án đã có hiệu lực, tránh để tình trạng tồn đọng kéo dài gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Nhóm vấn đề thứ hai là công tác định giá đất, được ông Châu ví là "điểm nghẽn của mọi điểm nghẽn". Ông bày tỏ sự đồng tình với chủ trương của TP HCM khi giao Sở Nông nghiệp và Môi trường đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá đất nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN và khơi thông nguồn lực thị trường. Cuối cùng, ông đề nghị các chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính ngay sau khi nhận thông báo từ cơ quan chức năng để tránh thất thu ngân sách nhà nước và bảo đảm tiến độ triển khai dự án.