Thị trường ra sao khi TP.HCM không xây chung cư cao tầng ở trung tâm?

Tại buổi tiếp xúc cử tri sau kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI cùng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, đơn vị số 6, Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang cho biết, chủ trương của lãnh đạo TP.HCM là không xây thêm chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm, khu vực đông dân cư. Các dự án này cần được xây ở vị trí xa hơn, gắn với đầu tư hạ tầng kết nối đồng bộ.

Không còn nguồn cung mới

“Những khu đất lớn ở trung tâm thành phố sẽ được ưu tiên làm công viên, không gian công cộng phục vụ cộng đồng”, ông Trần Lưu Quang nói.

Khu vực trung tâm TP.HCM sẽ không xây thêm chung cư cao tầng.

Bí thư Trần Lưu Quang cho biết, việc kết nối đồng bộ với các địa phương trong vùng là yêu cầu tất yếu sau khi sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo lãnh đạo Thành ủy TP.HCM, khi hạ tầng giao thông được kết nối hiệu quả, tiềm năng, lợi thế vốn có của thành phố mới có thể được phát huy.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi TP.HCM bắt đầu hạn chế phát triển thêm cao ốc ở khu trung tâm, thị trường sẽ xuất hiện hai xu hướng rất rõ. Cụ thể, chung cư cũ ở trung tâm ngày càng khan hiếm, còn chung cư mới sẽ dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh và khu mở rộng.

Chung cư cũ trung tâm là câu chuyện của sự khan hiếm, khi lõi đô thị gần như không còn nguồn cung mới, các dự án hiện hữu dù cũ vẫn sở hữu thứ khó thay thế, nhất là vị trí. Những khu như quận 1, quận 3, Bình Thạnh, quận 4 hay Phú Nhuận sẽ ngày càng khó có thêm dự án mới vì giới hạn hạ tầng và quy hoạch.

Điều đó khiến các căn hộ đã tồn tại ở khu trung tâm có khả năng được định giá lại mạnh hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, đổi lại người mua phải chấp nhận tuổi đời dự án, chất lượng vận hành và không gian sống có thể không hiện đại bằng các đại đô thị mới. Ngược lại, chung cư mới ở khu vệ tinh là câu chuyện của hạ tầng và giãn dân.

“Khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển sang TP Thủ Đức, Bình Dương hay Long An (cũ), các khu vực này sẽ trở thành nơi hấp thụ dân số, cao tầng và các đại đô thị mới. Những dự án gần metro, vành đai, đường sắt hoặc khu công nghệ tài chính mới có thể tăng trưởng mạnh trong 5-10 năm tới”, ông Tuấn nói.

Theo đó, điểm mạnh của nhóm này là quy hoạch hiện đại, tiện ích đồng bộ và khả năng tạo ra cộng đồng sống mới. Tuy nhiên, khác với trung tâm, nguồn cung tại các khu vệ tinh vẫn còn lớn nên sự phân hóa sẽ rất mạnh và không phải dự án nào cũng tăng giá tốt.

“Giai đoạn tới của TP.HCM sẽ không còn là cuộc chơi mua ở đâu cũng tăng, mà là cuộc chơi của việc chọn đúng loại tài sản phù hợp với cấu trúc đô thị mới của TP.HCM”, ông Tuấn khẳng định.

Động lực để giãn dân

Báo cáo quý I của CBRE Việt Nam cho thấy để hỗ trợ quá trình giãn dân và phát triển đô thị bền vững, TP.HCM đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm. Trong hơn một năm trở lại đây, hàng loạt dự án đã được triển khai.

Quý I năm nay, TP.HCM chứng kiến việc khởi công của nhiều công trình quan trọng như tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây... Những dự án này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển cho các khu vực vệ tinh.

Nguồn cung tại các khu vệ tinh vẫn còn lớn nên sự phân hóa sẽ rất mạnh.

Trong những tháng tới, các dự án hạ tầng chiến lược quốc gia khác cũng dự kiến sẽ được triển khai, như đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. CBRE Việt Nam đánh giá, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là các khu vực có tuyến đường đi qua, hứa hẹn tạo ra những cơ hội đầu tư và phát triển mới trong tương lai gần.

Phân khúc căn hộ với giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM sau sáp nhập hiện đã đạt mức 71 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cho thấy mức tăng 11% so với năm trước - phản ánh sự điều chỉnh thị trường sau giai đoạn tăng trưởng. Điều này cho thấy giá vẫn đang trong xu hướng tăng nhưng với tốc độ chậm lại.

CBRE Việt Nam dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (khu vực cũ) dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông TP.HCM, nơi đang có sự phát triển hạ tầng và đô thị mạnh mẽ.

Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương cũ được kỳ vọng sẽ đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt của khu vực này trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.

“Nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các đợt chào bán của các dự án đô thị quy mô lớn tại các khu vực vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào và tiềm năng phát triển hạ tầng đang được khai thác”, đại diện CBRE Việt Nam nói.