Thị trường bất động sản TP.HCM giao dịch trầm lắng

Ông Võ Văn Hiệp, nhà đầu tư tại phường An Khánh, TP.HCM cho biết đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ rộng 75 m² trên đường Mai Chí Thọ với giá 9,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, suốt 4 tháng qua, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua.

“Khách hỏi mua nhà của tôi không có nhiều, một vài môi giới bất động sản cũng gọi điện để xin giới thiệu khách nhưng không đáng kể”, ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, trong bối cảnh thị trường bất động sản ở TP.HCM chưa có dấu hiệu khởi sắc, việc bán nhà đang dần trở thành thách thức lớn.

Anh Trần Phát Tài, môi giới bất động sản tại phường Hòa Hưng cho biết, từ đầu năm 2026, giao dịch nhà phố và căn hộ chung cư đều chậm lại so với nửa cuối năm 2025.

“Những ngày đầu tháng 5, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn rất ế ẩm. Suốt hơn 1 tháng qua, tôi chưa môi giới thành công được ngôi nhà nào”, anh Tài nói.

Theo anh Tài, trong 5 tháng qua, anh chỉ môi giới thành công 2 căn nhà, thu về khoảng 40 triệu đồng tiền hoa hồng. Thu nhập từ nghề môi giới bất động sản bấp bênh nên anh phải bán hàng online để kiếm thêm.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chuyên bán căn hộ giá vừa túi tiền ở TP.HCM thừa nhận, kể từ sau Tết nguyên đán 2026, thanh khoản căn hộ đã giảm rất mạnh. Nhiều sàn giao dịch bất động sản “ôm hàng” nhưng không bán được lại trả hàng ngược về cho chủ đầu tư. Bản thân doanh nghiệp cũng đang loay hoay tìm đầu ra cho sản phẩm.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.

Việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9 - 10%. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên mức 8 - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam cho biết, lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Còn theo nghiên cứu của DKRA Consulting, lượng tiêu thụ căn hộ của TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh, chỉ còn khoảng 36%. Thị trường bất động sản đang phân hóa rất mạnh. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ.

Trong khi đó, các dự án chưa hoàn thiện hoặc có mức giá bán vượt quá khả năng chi trả của số đông đang gặp áp lực hấp thụ rất rõ rệt.

DKRA Consulting dự báo, trong quý II/2026, nguồn cung mới căn hộ dự kiến dao động khoảng 5.000-7.000 căn và tiếp tục tập trung chủ yếu ở các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn mở bán tiếp theo.

Đơn vị này nhận định sức cầu khó có chuyển biến tích cực trong ngắn hạn do lãi suất vẫn ở mức cao, “room tín dụng” chưa thực sự thông thoáng và tâm lý người mua ngày càng thận trọng hơn trước các biến động kinh tế. Thị trường bất động sản không thiếu nhu cầu ở thực nhưng thiếu khả năng chi trả cho mặt bằng giá quá cao hiện nay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh sau thời kỳ tăng nóng.

Theo ông Thắng, người mua hiện ưu tiên nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng và năng lực chủ đầu tư thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước. Mặt bằng giá khó giảm sâu trong ngắn hạn bởi chi phí phát triển dự án hiện đã tăng đáng kể, trong khi nguồn cung mới vẫn chưa thể cải thiện nhanh do quá trình tháo gỡ pháp lý cần thêm thời gian.