Khơi thông nguồn lực khổng lồ từ bất động sản

Hàng ngàn dự án tồn đọng sẽ được tháo gỡ

Với những cơ chế, chính sách đặc thù được nêu rõ, hàng ngàn dự án bất động sản (BĐS) đang tồn đọng trên cả nước sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới. Thực tế, chỉ riêng tại 3 tỉnh thành gồm TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, ngay từ cuối năm 2024, theo Nghị quyết số 170/2024 của Quốc hội, đã có 64 dự án và 1.313 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tháo gỡ bằng những cơ chế chưa từng có. Chẳng hạn, tại TP.HCM có 4 trường hợp cần xử lý về giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gồm dự án chung cư 1.330 căn hộ (tên thương mại là New City, thuộc khu đất 38,4 ha P.Bình Khánh - TP.Thủ Đức cũ); khu đất 30,2 ha tại Bình Khánh và khu đất 30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc; dự án số 39 - 39B Bến Vân Đồn (Q.4 cũ). 

Đây đều là những dự án đã bị "treo" hàng chục năm qua, không chỉ khiến nhà nước thất thu, doanh nghiệp (DN) bị ảnh hưởng nặng nề mà người dân cũng khốn khổ vì bị "treo" sổ hồng, phải nộp đơn khiếu kiện khắp nơi. Trong đó, dự án số 39 - 39B Bến Vân Đồn bị vướng vào vụ án, theo kết luận của cơ quan thanh tra, quá trình giao đất cho khu đất này có sai phạm. Vì vậy, các căn hộ đã bàn giao 6 năm, nhưng cư dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Với chính sách đặc thù, nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án sau khi đã xử lý về hành chính, hình sự đối với các cá nhân, tổ chức có vi phạm, sai phạm, khắc phục hậu quả các vi phạm về kinh tế, thu hồi lợi ích vật chất do hành vi vi phạm theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. Tương tự, 11 dự án BĐS tại Khánh Hòa bị vướng mắc như vi phạm về quy định cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu hay Đà Nẵng với 49 dự án có vi phạm đều được tháo gỡ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận; giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Đáng chú ý, Nghị định 147/2026 (NĐ147) áp dụng chung trên cả nước, đồng thời cho phép mở rộng áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết 170/2024 để tháo gỡ cho các dự án BĐS tại 3 địa phương nói trên. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thời gian qua khi có Nghị quyết 170/2024, tại TP.HCM, Khánh Hòa và Đà Nẵng đã giải quyết được nhiều dự án BĐS tồn đọng. Vì vậy với Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội và NĐ147 hướng dẫn thi hành của Chính phủ, các địa phương trên cả nước sẽ tiếp tục tháo gỡ được hàng ngàn dự án vướng mắc, tồn đọng tương tự. "Nghị quyết 29 của Quốc hội đã tạo ra cơ chế, chính sách công bằng cho tất cả dự án BĐS bị vướng mắc, tồn đọng lâu nay trên cả nước, trong đó tập trung nhiều ở các đô thị lớn. Theo thống kê của Bộ NN-MT, cả nước vẫn còn 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng. Khi được tháo gỡ vướng mắc khó khăn thì nguồn lực đất đai và vốn rất lớn sẽ được giải phóng, tạo động lực góp phần thúc đẩy kinh tế tăng trưởng cao", ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Tác động lớn đến doanh nghiệp, người dân

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, điều 12 quy định xử lý tiếp tục giao đất, cho thuê đất với dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, về quản lý, sử dụng đất sẽ có tác động rất lớn với các DN, chủ đầu tư dự án BĐS. Khi được gỡ vướng, các DN sẽ tiếp tục đổ thêm vốn vào thực hiện dự án. Thậm chí, để phù hợp trong tình hình mới, các chủ đầu tư có thể đề xuất điều chỉnh mở rộng quy mô hay điều chỉnh quy hoạch với hệ số sử dụng đất thay đổi nhằm hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn. Khi đó nguồn thu ngân sách nhà nước bổ sung sẽ gia tăng. Tương tự, điều 13 quy định xử lý đối với dự án đầu tư trên khu đất mà nhà nước đã thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định thì các DN sẽ có quỹ đất để tiếp tục thực hiện.

Ông Châu nhấn mạnh: điều 12 và điều 13 tại NĐ147 sẽ có tác động rất lớn với các DN, chủ đầu tư dự án BĐS. Trong số 3.338 dự án còn tồn đọng trên cả nước, sẽ có rất nhiều dự án có thể được điều chỉnh về quy mô, quy hoạch lại sau rất nhiều năm nằm im. Nguồn lực đất đai được giải phóng, đưa vào sử dụng, không để tiếp tục tình trạng lãng phí. Đồng thời, nguồn vốn đầu tư đã đổ vào các dự án này cũng được khơi thông. Khai thác hiệu quả nguồn lực này sẽ đóng góp nhiều cho mục tiêu đưa kinh tế tăng trưởng 2 chữ số. Ngoài ra, điều 11 của nghị định quy định xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định sẽ tác động đến nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm BĐS có vi phạm. Ở đây chủ yếu là các sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) theo nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người dân, ổn định về mặt xã hội.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cho rằng theo Bộ NN-MT, tính đến ngày 30.3.2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích lên tới 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư hơn 3,3 triệu tỉ đồng, tương đương khoảng gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (dự kiến 1,1 triệu tỉ đồng). Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực rất lớn thúc đẩy tăng trưởng GDP, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 2 chữ số trong giai đoạn tới. Điểm đáng chú ý là Nghị quyết 29 của Quốc hội không chỉ tập trung vào xử lý trách nhiệm, mà còn cho phép triển khai đồng thời các giải pháp để đưa dự án trở lại hoạt động. Đây là sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong tư duy chính sách, từ "đóng băng để xử lý" sang "xử lý để vận hành", qua đó mở ra khả năng kích hoạt lại một lượng lớn nguồn cung và dòng vốn đang bị tắc nghẽn.

Tác động từ cơ chế đặc thù này đối với thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ diễn ra trên nhiều chiều. Trước hết, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung. Khi các dự án được "giải phóng", thị trường không chỉ có thêm nguồn cung, mà còn gia tăng mức độ cạnh tranh, giảm áp lực tăng giá cục bộ. Đặc biệt, Nghị quyết 29 có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, vốn đã gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Việc đưa ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được cấp sổ hồng nhưng chưa đúng quy định được xem là bước đi đầu tiên nhằm "mở khóa" tâm lý thị trường, góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Ngoài ra còn có tác động lan tỏa tới hệ thống tài chính, ngân hàng. "Trong thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, DN mất khả năng thanh toán và gia tăng áp lực nợ xấu. Khi các dự án được tháo gỡ và tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp DN cải thiện năng lực tài chính, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng", TS Nguyễn Văn Đính giải thích.

Không để kinh tế bị kẹt bởi các tồn đọng cũ

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương, nhận xét điều đáng chú ý nhất của Nghị quyết 29 và NĐ147 không chỉ nằm ở việc tháo gỡ cho các dự án tồn đọng, mà nằm ở một thay đổi rất lớn trong tư duy điều hành. Đó là không để nền kinh tế tiếp tục bị "kẹt" vì những tồn đọng của quá khứ. Bởi trong nhiều năm qua, hàng loạt dự án BĐS bị "treo" không hẳn vì không có nhu cầu thị trường, mà chủ yếu do quy định chồng chéo, sai phạm xảy ra qua nhiều giai đoạn, khó xác định nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là hàng triệu tỉ đồng tài sản bị "đóng băng", đất đai không được khai thác, DN chết vốn, ngân hàng mắc kẹt dư nợ và nền kinh tế mất đi động lực tăng trưởng.

Một ví dụ rất điển hình là KCN Lê Minh Xuân 2. Đây là KCN nằm ở vị trí chiến lược của cửa ngõ phía tây TP.HCM, từng được kỳ vọng trở thành trung tâm sản xuất và logistics quan trọng. Tuy nhiên, do vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm, quỹ đất lớn này không thể được khai thác đúng tiềm năng. Khi một dự án công nghiệp bị "đứng hình", thiệt hại không chỉ là câu chuyện của một DN, mà kéo theo cả dòng vốn bị chôn, ngân hàng có thể bị kẹt tín dụng, DN sản xuất lại thiếu mặt bằng, ngân sách thất thu, hàng nghìn việc làm bị bỏ lỡ. Hay như tại Thủ Thiêm, nhiều dự án từng ách tắc nhiều năm vì chưa xác định được nghĩa vụ tài chính đất đai thì nay đã có lối ra. Chỉ cần tháo gỡ được vài dự án lớn như vậy, dòng vốn quay lại thị trường có thể lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng.

Một điểm đáng chú ý khác của NĐ147 là quy định DN phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính theo chênh lệch giữa thời điểm cũ và thời điểm điều chỉnh hiện tại. Đây là cơ chế khá hợp lý vì nhà nước không thất thu ngân sách, DN có cơ hội tiếp tục dự án, thị trường được giải phóng nguồn cung, còn người dân có thêm nhiều sản phẩm để lựa chọn mua để an cư hay đầu tư. "Ý nghĩa lớn nhất của các chính sách cơ chế đặc thù tháo gỡ các dự án BĐS tồn đọng là đánh thức những tài sản đang ngủ quên trong nền kinh tế. Khi một dự án được tháo gỡ, ngân hàng có thể tái cấp tín dụng, nhà đầu tư có thể chuyển nhượng, địa phương có thêm nguồn thu, hàng nghìn lao động quay lại công trường, vật liệu xây dựng, logistics, thương mại, dịch vụ cùng được kích hoạt. Điều này là bước đi rất quan trọng để chuyển từ trạng thái đóng băng nguồn lực sang khơi thông nguồn lực cho phát triển", TS Trần Việt Anh đánh giá.

Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Thanh Điền nhận định: Đảng và Chính phủ đặt ra mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao không chỉ là một năm mà là trong nhiều năm tới để đưa VN trở thành nước phát triển, thu nhập cao. Muốn đạt mục tiêu đó thì tất cả nguồn lực của đất nước phải được huy động và sử dụng hiệu quả. Những nguồn lực nào đang bị kẹt thì phải khơi thông. Cụ thể là việc tháo gỡ hàng ngàn dự án BĐS đang bị tồn đọng. Khi đất đai được đưa vào khai thác, sử dụng thì không còn tình trạng lãng phí mà sẽ tạo ra giá trị cho nền kinh tế, nguồn thu ngân sách nhà nước sẽ gia tăng. 

Không chỉ thế, việc Chính phủ ban hành hàng loạt nghị quyết để cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính mới đây cũng là một trong những hành động quyết liệt để tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế, tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng. Khi môi trường pháp lý rõ ràng, thủ tục điều kiện đơn giản hơn thì DN, người dân cũng mạnh dạn đầu tư kinh doanh. Đồng thời, chi phí tuân thủ pháp lý của DN cũng giảm, tạo ra nguồn lực cho phát triển. "Lịch sử cho thấy sau những giai đoạn tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế sẽ tạo ra các cú hích lớn, đưa kinh tế phát triển mạnh hơn. Với hàng loạt chính sách quan trọng gần đây cho thấy Chính phủ đã xác định đúng trọng tâm, quyết tâm huy động tất cả nguồn lực của đất nước để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao mà Đảng đã đề ra", TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.