Bất động sản nhà ở: Phân hóa rõ hơn dưới áp lực vốn và cầu mua nhà

Nguồn cung cải thiện, nhưng điều kiện thị trường kém thuận lợi hơn

Diễn biến trong quý I/2026 cho thấy thị trường bất động sản nhà ở đang phục hồi về phía cung, nhưng chưa có sự cải thiện tương ứng ở phía cầu. Nguồn cung mới gia tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, phản ánh nỗ lực thúc đẩy phát triển dự án và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực. Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong năm 2025 tiếp tục tăng, trong đó riêng nhà ở xã hội ghi nhận mức tăng tới 161% so với cùng kỳ, cho thấy nguồn cung đang được cải thiện trở lại.

Tuy nhiên, các chỉ báo thị trường lại cho thấy sự lệch pha rõ rệt. Trong khi giá căn hộ tiếp tục tăng khoảng 20%, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm trước. Diễn biến này phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường có xu hướng suy giảm trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao.

Nói cách khác, trong khi nguồn cung được cải thiện, sức cầu lại chịu áp lực lớn hơn từ yếu tố chi phí và khả năng chi trả. Khi giá tiếp tục neo cao, dòng tiền từ người mua – đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính – có xu hướng thận trọng hơn, qua đó ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới có thể khiến sự lệch pha giữa cung và cầu tiếp tục kéo dài. Theo đánh giá của chuyên gia VIS Rating, điều này có thể khiến điều kiện thị trường trở nên kém thuận lợi hơn và mang tính chọn lọc rõ hơn so với giai đoạn trước.

Điều kiện vốn thay đổi và xu hướng phân hóa rõ hơn

Trong bối cảnh sức cầu chịu áp lực và thanh khoản thị trường có dấu hiệu suy yếu, điều kiện tài trợ vốn đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Sau giai đoạn tăng trưởng trong năm 2025, tín dụng bất động sản được định hướng kiểm soát với hạn mức toàn hệ thống khoảng 15%, qua đó có thể hạn chế khả năng tiếp cận vốn ngân hàng – vốn là kênh tài trợ chủ đạo của các doanh nghiệp trong ngành. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có xu hướng gia tăng sử dụng các kênh huy động vốn thay thế.

Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng trong năm 2025, tăng 40% so với cùng kỳ, trong khi áp lực tái cấp vốn gia tăng khi khoảng 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong thời gian tới. Diễn biến này phản ánh nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao trong bối cảnh các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Bên cạnh đó, các nguồn vốn khác như phát hành cổ phần, hoạt động M&A và dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực, với FDI vào bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD trong năm 2025, tăng 13% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các nguồn vốn này có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp pháp lý rõ ràng và dự án có khả năng triển khai cao.

Ở cấp độ doanh nghiệp, thanh khoản đã có sự cải thiện trong năm 2025, thể hiện qua tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tăng từ 49% lên 80%, chủ yếu nhờ dòng tiền từ hoạt động bán hàng và bàn giao dự án. Tuy nhiên, mức cải thiện này không đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Theo đánh giá của chuyên gia VIS Rating, các doanh nghiệp có danh mục dự án sẵn sàng bàn giao và điều kiện pháp lý đầy đủ có khả năng duy trì dòng tiền ổn định hơn, trong khi các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý hoặc có tiến độ triển khai chậm có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản và hạn chế trong khả năng tái cấp vốn. Điều này phản ánh xu hướng phân hóa ngày càng rõ trong ngành.