Giao dịch đất nền có tín hiệu “ấm” trở lại

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở là 4 dự án với tổng mức đầu tư vào khoảng 301,25 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, có 9 dự án với quy mô 2.923 lô/nền (bằng 64,3% so với quý IV/2025 và bằng 81,8% so với cùng kỳ năm 2025) được cấp phép xây dựng mới; 415 dự án với quy mô khoảng trên 150.212 lô/nền đang được triển khai xây dựng; 14 dự án với quy mô 4.555 lô/nền (bằng 51,9% so với quý IV/2025 và bằng 82,4% cùng kỳ năm 2025) đã hoàn thành xây dựng.

Đáng chú ý, cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, tín hiệu phục hồi đối với phân khúc đất nền trở nên rõ rệt hơn khi trong quý này có 108.998 giao dịch đất nền thành công (bằng 96% so với quý IV/2025 và bằng 107,9% so với cùng kỳ năm 2025).

Giao dịch tăng lên kéo theo lượng tồn kho đất nền thuyên giảm. Theo báo cáo của các địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2026 vào khoảng 29.860 căn/nền, trong đó riêng đất nền là 8.890 nền. Như vậy, lượng tồn kho bất động sản đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm, bằng 73,3% so với quý IV/2025.

Mặc dù giao dịch đất nền tăng lên nhưng phân khúc này khá giữ giá ở mức cao.

Cụ thể, trong quý I/2026, giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tại các địa phương có xu hướng ổn định so với quý trước, chỉ có một số địa phương, khu vực tập trung vào các tài sản có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi có giá tăng so với quý trước nhưng cũng ở mức thấp. Đơn cử, giá đất nền tại Khánh Hòa tăng 2%, tại Đà Nẵng và Đồng Nai tăng chỉ tăng nhẹ hơn 1%.

Tại thị trường Hà Nội, giá đất nền được định theo vị trí, khu vực nhưng nhìn chung vẫn neo ở mức cao, đơn cử như: Melorita Hòa Lạc có giá trung bình 24,1 triệu đồng/m2, Thanh Hà Mường Thành có giá trung bình 126,6 triệu đồng/m2; Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh có giá trung bình khoảng 59 triệu đồng/m2, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và có giá trung bình 30 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền tại một số vị trí, khu vực cụ thể như sau: Khu dân cư Gia Hòa có giá trung bình 122,6 triệu đồng/m2, KDC Long Thuận có giá trung bình 57,3 triệu đồng/m2; Golden Center City có giá trung bình 16,5 triệu đồng/m2, Khu dân cư Đức Phát có giá trung bình 38,7 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, tại Đà Nẵng – nơi đang chứng kiến chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, Khu đô thị Nam Hòa Xuân có giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2, Khu đô thị Phú Mỹ An có giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2, Điện Nam Điện Ngọc có giá trung bình 29,5 triệu đồng/m2.

Tại một số địa phương chứng kiến thị trường bất động sản đang đón làn sóng mới, giá đất nền cũng neo ở mức khá cao: tại Quảng Ninh, dự án Lideco Bãi Muối có giá trung bình 47,7 triệu đồng/m2, Ban Mai Villas Bãi Cháy có giá trung bình 45,1 triệu đồng/m2; tại Đồng Nai, Izumi City có giá trung bình 56,1 triệu đồng/m2; tại Khánh Hòa, Khu đô thị Hoàng Long có giá trung bình 52,1 triệu đồng/m2, KĐT Vĩnh Hòa có giá trung bình 64,7 triệu đồng/m2.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất thổ cư và nhà ở riêng lẻ tại nhiều khu vực ven đô, đặc biệt ở phía Nam, vẫn có thanh khoản thấp.

Cũng theo VARS IRE, giao dịch thực tế trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi, trong khi phân khúc đất nền tại nhiều khu vực khác vẫn rơi vào tình trạng khó bán.

Còn đánh giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong dài hạn nhưng sẽ không còn tăng nóng mà bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với nhu cầu thực mới có thể duy trì thanh khoản. Ngược lại, các lô đất mang tính đầu cơ cao sẽ ngày càng khó giao dịch.

Do đó, theo khuyến nghị của Savills Việt Nam, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược, ưu tiên các tài sản có giá trị khai thác thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định, thay vì kỳ vọng vào tăng giá ngắn hạn.

Bởi khi các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý được siết chặt hơn, thị trường sẽ vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn và buộc nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn cũng như năng lực tài chính đủ mạnh để thích ứng với chu kỳ mới.