Môi giới bất động sản trước "gọng kìm" thuế và pháp lý: Đã đến lúc cần một hệ điều hành thực thụ?

"Vùng xám" đang thu hẹp

Theo ước tính của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Việt Nam hiện có khoảng 300,000 người tham gia hoạt động môi giới bất động sản. Trong số đó, chỉ khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề hợp lệ. Phần lớn còn lại hoạt động dựa trên kinh nghiệm tự phát, không có tư cách pháp lý rõ ràng và không có hệ thống vận hành chuyên nghiệp.

Suốt một thời gian dài, hoạt động môi giới bất động sản tồn tại nhiều thông lệ phi chính thức: giao dịch hai giá, hoa hồng nhận bằng tiền mặt, thu nhập không kê khai thuế… Thực tế bất cập này phổ biến đến mức được coi như chuyện bình thường, tất yếu của ngành môi giới.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/8/2024 đã xác lập lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng lành mạnh. Theo đó, môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động thông qua các sàn giao dịch được cấp phép. Mức phạt cho hành vi hành nghề không có chứng chỉ dao động từ 40 đến 60 triệu đồng. Song song với đó, việc liên thông dữ liệu giữa hệ thống ngân hàng, cơ quan thuế và đăng bộ đất đai đang khiến mọi giao dịch dễ dàng được nhận diện một cách minh bạch. Vùng xám của thị trường bị thu hẹp, buộc hoạt động môi giới phải dịch chuyển dần vào quỹ đạo minh bạch và chuẩn hóa.

Và trong thực tế, những vụ việc bị xử lý gần đây càng cho thấy xu hướng siết chặt đang diễn ra rõ rệt. Đơn cử, hai cá nhân tại Thái Nguyên đã bị khởi tố vì trốn thuế gần 500 triệu đồng sau hàng loạt giao dịch nhà đất. Đây có thể coi như một hồi chuông cảnh báo cho những môi giới vẫn đang vận hành theo cách cũ, thiếu minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Tiến thoái lưỡng nan của người trong nghề

Anh Nguyễn Xuân Kiên - Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở phía Đông Hà Nội nhận định, trước những quy định ngày càng chặt chẽ của Luật, môi giới tự do rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan" giữa áp lực tuân thủ và rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Sự lúng túng của nhiều môi giới hiện nay không hoàn toàn xuất phát từ việc thiếu ý thức tuân thủ mà phần lớn do họ không có hệ thống hỗ trợ đúng nghĩa.

Theo anh Kiên, phần lớn môi giới hiện nay quản lý khách hàng bằng Excel và Zalo, tự tìm nguồn hàng và nguồn khách qua các nhóm mạng xã hội, tin rao, chạy quảng cáo và xử lý pháp lý dựa trên kinh nghiệm cá nhân. "Họ đang điều hành công việc một cách tự phát và không có bất kỳ hạ tầng nào của một doanh nghiệp thực sự", anh Kiên nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Phan Lê Mạnh - Đại diện One Mount - hệ sinh thái số hàng đầu Việt Nam nhận định, rủi ro pháp lý chỉ là một phần của bức tranh. Nhìn rộng hơn, sự thiếu hụt hạ tầng nghề nghiệp đang tạo ra những tổn thất khác nghiêm trọng không kém. Một bộ phận môi giới hiểu rằng cần thay đổi nhưng e ngại, sợ rằng việc minh bạch hóa sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập và làm mất đi lợi thế cạnh tranh so với những người vẫn đang làm theo cách cũ.

Nhiều sàn giao dịch không cung cấp hệ thống quản lý quan hệ sản phẩm, khách hàng (CRM) chuyên nghiệp, chưa có quy trình chuẩn hóa và không hỗ trợ nghĩa vụ thuế hay bảo hiểm cho môi giới khiến người làm nghề phải tự xoay xở trong một "vùng xám pháp lý" mà họ không hoàn toàn hiểu rõ kiến thức.

Hệ quả là không ít giao dịch đổ vỡ vì thiếu minh bạch thông tin: giá ảo, nhà ảo, ảnh ảo. Tình trạng tranh chấp khách hàng, nguồn hàng hay "cắt cầu", "cắt máu" vẫn là nỗi ám ảnh thường trực mà hầu như không có cơ chế nào giải quyết thỏa đáng. Môi giới làm việc chăm chỉ, trách nhiệm nhưng không được đảm bảo rằng công sức đó sẽ được ghi nhận và chi trả đúng mức.

"Họ cần một hệ thống tích hợp đủ năng lực xử lý toàn bộ vòng đời của một giao dịch từ xác thực dữ liệu, quản lý khách hàng, bảo vệ quyền lợi môi giới, đến hỗ trợ pháp lý và kê khai thuế", đại diện One Mount nhấn mạnh.

Ông Phan Lê Mạnh, Phó Tổng Giám đốc One Mount Real Real Estate chia sẻ tại một buổi giới thiệu sản phẩm

Giải pháp công nghệ giải bài toán ‘hóc búa’ của nghề môi giới

Trong bối cảnh thị trường ngày càng siết chặt về thuế và pháp lý, nhiều môi giới bắt đầu đặt câu hỏi: liệu đã đến lúc cần một hệ thống vận hành bài bản thay vì cách làm nghề rời rạc, truyền thống như hiện nay?

Thị trường gần đây xuất hiện những thông tin ban đầu về OneHub - một nền tảng công nghệ mới do One Mount phát triển, dự kiến ra mắt trong thời gian tới. Không đi theo lối mòn của các công cụ hỗ trợ đơn lẻ, nền tảng AI-First này được giới thiệu như một nỗ lực nhằm tái cấu trúc cách thị trường vận hành, đặc biệt trong bối cảnh môi giới đang đối mặt áp lực kép từ thuế và pháp lý.

Trong kỷ nguyên số, việc ứng dụng công nghệ - đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI) đang trở thành điều kiện tất yếu để giảm sức lao động thủ công và nâng cao hiệu suất. Với môi giới bất động sản, bài toán không chỉ là có thêm công cụ, mà là làm sao tiếp cận được nguồn hàng chất lượng, gia tăng cơ hội giao dịch và ổn định thu nhập trong một thị trường ngày càng cạnh tranh.

Quan trọng hơn, nền tảng này còn giải quyết bài toán thu nhập vốn còn nhiều bấp bênh trong ngành môi giới. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hoa hồng từng giao dịch, môi giới có thể xây dựng thêm nguồn thu từ mạng lưới đội nhóm và từ dữ liệu bất động sản mà họ đóng góp vào hệ thống, tạo ra một cơ cấu thu nhập đa tầng, bền vững hơn so với mô hình "ăn theo sóng" truyền thống.