Nút thắt 'kìm chân' Đồng Nai

Trong bối cảnh Đồng Nai đứng trước bước ngoặt trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, cùng cú hích từ sân bay quốc tế Long Thành, thị trường bất động sản công nghiệp tại địa phương này được dự báo bước vào một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, song hành với cơ hội là bài toán ngày càng rõ nét về quỹ đất và hạ tầng.

Để phân tích sâu hơn về dư địa tăng trưởng, những điểm nghẽn hiện hữu cũng như triển vọng định vị lại vai trò của địa phương trong bản đồ công nghiệp khu vực, Tri Thức - Znews đã có cuộc trao đổi với ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Vietnam.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Vietnam.

Không thiếu cầu, chỉ thiếu đất

- Cuối tháng 4 này, Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua dự thảo Nghị quyết xây dựng thành phố Đồng Nai trực thuộc Trung ương. Nếu được thông qua, điều này sẽ mở ra những dư địa mới nào cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt khi địa phương này vốn đã có nền tảng sản xuất lớn, thưa ông?

- Việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương sẽ tạo ra bước ngoặt trong việc tái định vị vai trò của Đồng Nai, từ một trung tâm sản xuất truyền thống sang đầu mối tích hợp công nghiệp, logistics và xuất khẩu của khu vực phía Nam. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp đẩy nhanh đầu tư hạ tầng, nâng cao hiệu quả điều phối quy hoạch, mà còn mở ra khả năng áp dụng các cơ chế linh hoạt hơn như khu thương mại tự do (FTZ), trung tâm logistics hay các cụm công nghiệp gắn với sân bay.

Ở góc độ bất động sản công nghiệp, Đồng Nai vốn đã là địa phương trọng điểm với tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp ở mức rất cao. Trên nền tảng đó, việc "nâng cấp" về mặt hành chính sẽ tạo điều kiện để địa phương dịch chuyển lên các nấc thang cao hơn trong chuỗi giá trị.

Thay vì cạnh tranh bằng quỹ đất, Đồng Nai có thể chuyển hướng sang phát triển các hệ sinh thái công nghiệp giá trị cao như sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và khu chế xuất. Định hướng này càng trở nên rõ nét trong bối cảnh sân bay quốc tế Long Thành được kỳ vọng tái định hình mạng lưới logistics của toàn khu vực phía Nam.

Đồng thời, xu hướng phát triển cũng dịch chuyển theo hướng tích hợp giữa công nghiệp và đô thị, khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tổng thể môi trường sản xuất, từ lao động, nhà ở đến hạ tầng và khả năng mở rộng dài hạn.

Do đó, cơ hội của Đồng Nai khi lên thành phố trực thuộc Trung ương không chỉ dừng lại ở thay đổi về mặt hành chính, mà còn là khả năng chuyển mình từ một tỉnh công nghiệp quy mô lớn trở thành một trong những trung tâm công nghiệp, logistics chiến lược của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

- Đồng Nai có thể dần chuyển từ cạnh tranh bằng quỹ đất sang chất lượng hệ sinh thái. Thực trạng nguồn cung, giá thuê và nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện nay đang phản ánh điều này ra sao?

- Dữ liệu thống kê năm 2025 của Savills cho thấy Đồng Nai vẫn là một trong những điểm đến công nghiệp lớn nhất phía Nam.

Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê vào khoảng 6.700 ha, với tỷ lệ lấp đầy hơn 94% - mức rất cao so với khu vực phía Nam. Mức hấp thụ cao này đưa Đồng Nai vào nhóm thị trường khan hiếm nguồn cung, đồng thời tiếp tục thu hút nhu cầu thuê từ doanh nghiệp, với giá đất trung bình hiện đạt khoảng 192 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê.

Mức hấp thụ cao đã đưa Đồng Nai vào nhóm thị trường khan hiếm nguồn cung bất động sản công nghiệp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở phân khúc nhà xưởng, kho bãi xây sẵn, nguồn cung đạt khoảng 3,5 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%. Giá thuê trung bình vào khoảng 4 USD/m2/tháng, thấp hơn nhẹ so với Bình Dương nhưng được bù đắp bởi khả năng hấp thụ tốt.

Điểm đáng chú ý là nhu cầu thuê đã tăng rõ rệt trong những năm gần đây. Số giao dịch nhà xưởng của các dự án FDI sản xuất mới tăng từ 31 giao dịch vào năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025. Ở phân khúc đất công nghiệp, số thương vụ cũng tăng từ 10 lên 29 giao dịch trong cùng kỳ.

Về cơ cấu ngành, các lĩnh vực như kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới trong giai đoạn 2021 đến tháng 10/2025. Bên cạnh đó, các ngành điện tử, cao su và nhựa cũng đóng góp đáng kể, củng cố vai trò của Đồng Nai như một trung tâm công nghiệp hỗ trợ và sản xuất hướng xuất khẩu.

Nguồn vốn đầu tư cũng đa dạng, với sự tham gia của các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Chính sức hút này khiến quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngay trở nên khan hiếm, đặc biệt tại các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi.

- Có thể thấy điểm nghẽn hiện nay không nằm ở nhu cầu mà ở nguồn cung. Trong bối cảnh đó, việc Đồng Nai quy hoạch khu thương mại tự do (FTZ) quy mô lớn liệu có thể tháo gỡ bài toán thiếu hụt quỹ đất?

- Đúng là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở sự hạn chế của quỹ đất sẵn sàng cho thuê. Trong bối cảnh đó, đề án khu thương mại tự do (FTZ) quy mô khoảng 16 tỷ USD, diện tích gần 8.300 ha được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận FTZ không đơn thuần là một khu công nghiệp mở rộng. Theo quy hoạch, khu này bao gồm nhiều phân khu chức năng như sản xuất, logistics, thương mại - dịch vụ và đổi mới sáng tạo, trong đó khu sản xuất và logistics đóng vai trò trực tiếp bổ sung nguồn cung.

Về dài hạn, FTZ chắc chắn sẽ góp phần mở rộng quỹ đất công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc chất lượng cao gắn với sản xuất - logistics - xuất khẩu. Tuy nhiên, tác động này sẽ không đến ngay lập tức, do cần thời gian để hoàn thiện hạ tầng và xây dựng cơ chế vận hành đặc thù.

Quan trọng hơn, FTZ không thay thế khu công nghiệp truyền thống mà tạo ra một "lớp nguồn cung mới", phù hợp hơn với các doanh nghiệp FDI quy mô lớn và chuỗi cung ứng toàn cầu.

- Nếu FTZ được xem là nguồn cung mới, theo ông, Đồng Nai nên ưu tiên những ngành nào để tận dụng tốt nhất lợi thế này?

- Để tạo khác biệt, Đồng Nai cần tập trung vào các ngành tận dụng tốt lợi thế logistics đa phương thức, thuận lợi hóa hải quan và lợi thế gần sân bay Long Thành cùng hệ thống cảng biển khu vực.

Trước hết, các ngành công nghiệp hỗ trợ như kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện nên tiếp tục là trụ cột, do đây là nền tảng của chuỗi cung ứng cho các ngành điện tử, ôtô và sản xuất chính xác.

Bên cạnh đó, sản xuất điện tử và công nghệ cao cần được ưu tiên, đặc biệt là các lĩnh vực có giá trị gia tăng lớn như linh kiện điện tử, bán dẫn hoặc thiết bị tiên tiến.

Logistics và phân phối cũng sẽ là một trụ cột quan trọng, với các mô hình như kho ngoại quan, trung tâm phân phối khu vực, hoàn tất đơn hàng thương mại điện tử (e-commerce fulfilment) và các hoạt động hàng hóa liên kết với hàng không. Những loại hình này thường tập trung quanh môi trường FTZ và tạo ra nhu cầu mạnh mẽ cho bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, các lĩnh vực như logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và sản xuất giá trị cao cũng có nhiều tiềm năng, nhờ yêu cầu cao về tốc độ và hiệu quả vận chuyển.

 

Điểm mấu chốt là tạo ra một hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt, thay vì cạnh tranh dàn trải trên mọi lĩnh vực sản xuất.

Cửa ngõ công nghiệp - logistics then chốt của miền Nam

- Đồng Nai sở hữu lợi thế đặc biệt khi nằm giữa vùng lõi TP.HCM đóng vai trò là trung tâm tài chính và dịch vụ, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cung cấp khả năng kết nối cảng biển nước sâu. Theo ông, Đồng Nai có thể tận dụng lợi thế liên kết vùng này như thế nào để hình thành chuỗi công nghiệp - logistics - xuất khẩu hoàn chỉnh?

 

- Trong cấu trúc này, Đồng Nai có thể đóng vai trò là nền tảng sản xuất và trung tâm logistics trung chuyển. Vị thế này càng được củng cố bởi sân bay quốc tế Long Thành, nơi sẽ trở thành cửa ngõ vận chuyển hàng hóa hàng không lớn của tỉnh. Kết hợp với hạ tầng đường Vành đai và các tuyến cao tốc, Đồng Nai có thể hỗ trợ một hệ sinh thái công nghiệp - logistics - xuất khẩu thông suốt.

 

Doanh nghiệp có thể đặt nhà máy tại Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics gần sân bay, sau đó xuất khẩu qua cả đường hàng không lẫn cảng biển nước sâu. Sự linh hoạt này giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Đồng Nai có thể đóng vai trò là nền tảng sản xuất và trung tâm logistics trung chuyển, với lợi thế từ sân bay Long Thành và mạng lưới vành đai, cao tốc. Ảnh: Quỳnh Danh.

 

 

 

Ngoài ra, Đồng Nai có tính kết nối mạnh mẽ với các cụm công nghiệp lân cận tại Bình Dương, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này cho phép các doanh nghiệp xây dựng mạng lưới nhà cung cấp trong khu vực trong khi vẫn duy trì khả năng tiếp cận logistics hiệu quả.

Theo thời gian, sự kết nối này sẽ hỗ trợ phát triển một chuỗi giá trị hoàn chỉnh, bao gồm sản xuất, tập trung cụm nhà cung cấp, gom hàng logistics và chế biến xuất khẩu. Mô hình tích hợp này ngày càng trở nên quan trọng đối với các nhà sản xuất toàn cầu đang tìm kiếm những chuỗi cung ứng bền vững.

- Các mô hình này cũng đặt ra nhiều thách thức, theo ông, những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là gì?

Thách thức đầu tiên nằm ở hạ tầng kết nối, đặc biệt là các tuyến giao thông giữa các khu công nghiệp, sân bay Long Thành và các hành lang cảng biển. Mặc dù các dự án hạ tầng trọng điểm đang được thực thi, nhưng việc tối ưu hóa lưu thông vận tải bộ và tích hợp hệ thống logistics vẫn là yếu tố sống còn để khai thác tối đa tiềm năng của FTZ và sân bay.

Thứ hai là khung pháp lý và cơ chế vận hành. FTZ chỉ có thể phát huy hiệu quả nếu đi kèm các chính sách đặc thù như thủ tục hải quan tinh gọn, ưu đãi thuế rõ ràng và quy trình đầu tư thông thoáng. Nếu thiếu một hệ thống chính sách minh bạch và linh hoạt, những lợi ích kỳ vọng từ FTZ sẽ khó có thể hiện thực hóa hoàn toàn.

Thứ ba là sự điều phối cấp vùng. Dù mối liên kết giữa Đồng Nai và TP.HCM đang ngày càng thắt chặt, song các quyết định về quy hoạch và hạ tầng hiện nay vẫn còn mang nặng tính cục bộ địa phương. Chúng ta cần một cơ chế phối hợp mạnh mẽ hơn để xây dựng mạng lưới công nghiệp và logistics tích hợp toàn diện.

Tôi tin rằng việc định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có thể là lời giải cho những vấn đề này, giúp đẩy nhanh tiến độ đầu tư hạ tầng, cải thiện sự đồng bộ trong quy hoạch và củng cố thẩm quyền hành chính. Tuy nhiên, theo sau đó, các cơ chế đặc thù vẫn là điều kiện tiên quyết, đặc biệt là trong công tác quản trị FTZ và thuận lợi hóa các thủ tục hải quan.

- Nếu các điều kiện này được tháo gỡ, Đồng Nai có thể nâng tầm vị thế ra sao trong chuỗi giá trị khu vực?

- Khi FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được vận hành thành công, Đồng Nai sẽ chuyển mình mạnh mẽ từ một "công xưởng sản xuất đơn thuần" thành một trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực.

Thay vì chỉ dừng ở sản xuất, địa phương có thể nắm giữ nhiều khâu quan trọng hơn trong chuỗi giá trị như phân phối, chế biến xuất khẩu và phát triển cụm nhà cung cấp.

Ở cấp độ vùng, điều này sẽ góp phần hình thành cấu trúc kinh tế cân bằng hơn. khi đó, vùng lõi TP.HCM tập trung vào tài chính - dịch vụ, Bà Rịa - Vũng Tàu phát triển cảng biển, còn Đồng Nai đảm nhiệm vai trò sản xuất và tập kết hàng hóa.

Về dài hạn, Đồng Nai hoàn toàn có thể trở thành một trong những cửa ngõ công nghiệp - logistics then chốt của miền Nam, đóng góp quan trọng cho cả tăng trưởng nội địa lẫn sản xuất hướng về xuất khẩu.

- Xin cảm ơn ông!