BĐS TP.HCM và vùng phụ cận quý II/2026: Cung ít, giá vẫn neo cao

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong quý I/2026 cho thấy trạng thái “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn hồi phục ngắn cuối năm 2025. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy nguồn cung sơ cấp ở nhiều phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu mạnh, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Đáng chú ý, giao dịch không biến mất nhưng thu hẹp rõ rệt. Dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào các dự án hoàn thiện pháp lý, hạ tầng, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Điều này phản ánh tâm lý phòng thủ gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro vĩ mô vẫn hiện hữu.

Ở phân khúc đất nền – vốn nhạy cảm nhất với dòng tiền đầu cơ, mức tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý trước. Với căn hộ, dù TP.HCM vẫn dẫn dắt về nguồn cung, thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Trong khi đó, nhà phố, biệt thự ghi nhận giao dịch giảm tới 44%, cho thấy dòng tiền lớn đang có xu hướng đứng ngoài quan sát.

“Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những sản phẩm thiếu pháp lý, vị trí kém hoặc chủ đầu tư năng lực hạn chế gần như không còn cơ hội tiếp cận dòng tiền", ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định.

Bước sang quý II/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa có dấu hiệu nới lỏng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến duy trì ở mức thấp, khoảng 300–400 sản phẩm mở bán. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và dư địa tăng giá.

Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao do áp lực chi phí đầu vào và chênh lệch cung – cầu. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể dần phục hồi khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, song tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì trạng thái thận trọng.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến dao động từ 5.000 - 7.000 căn, song vẫn được đánh giá là ở mức thấp. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven.

Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thanh khoản dự kiến tập trung tại các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản.

Phân khúc nhà phố, biệt thự dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch.

Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường vẫn được dự báo duy trì ở mức thấp và chưa thể vượt mức tăng của năm 2025. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự kiến khoảng 200 - 250 căn, biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 200 - 250 căn và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng khoảng 100 - 150 căn. Dù có sự cải thiện nhẹ về nguồn cung, sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp và xu hướng giảm có thể tiếp tục kéo dài trong ngắn hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong bối cảnh hiện tại, thị trường tiếp tục chịu tác động từ lãi suất, tín dụng và các yếu tố kinh tế vĩ mô, do đó thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, trong khi mặt bằng giá vẫn chịu áp lực duy trì ở mức cao.

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong quý I/2026 cho thấy trạng thái “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn hồi phục ngắn cuối năm 2025. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy nguồn cung sơ cấp ở nhiều phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu mạnh, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Đáng chú ý, giao dịch không biến mất nhưng thu hẹp rõ rệt. Dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào các dự án hoàn thiện pháp lý, hạ tầng, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Điều này phản ánh tâm lý phòng thủ gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro vĩ mô vẫn hiện hữu.

Ở phân khúc đất nền – vốn nhạy cảm nhất với dòng tiền đầu cơ, mức tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý trước. Với căn hộ, dù TP.HCM vẫn dẫn dắt về nguồn cung, thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Trong khi đó, nhà phố, biệt thự ghi nhận giao dịch giảm tới 44%, cho thấy dòng tiền lớn đang có xu hướng đứng ngoài quan sát.

“Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những sản phẩm thiếu pháp lý, vị trí kém hoặc chủ đầu tư năng lực hạn chế gần như không còn cơ hội tiếp cận dòng tiền", ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định.

Bước sang quý II/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa có dấu hiệu nới lỏng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến duy trì ở mức thấp, khoảng 300–400 sản phẩm mở bán. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và dư địa tăng giá.

Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao do áp lực chi phí đầu vào và chênh lệch cung – cầu. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể dần phục hồi khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, song tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì trạng thái thận trọng.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến dao động từ 5.000 - 7.000 căn, song vẫn được đánh giá là ở mức thấp. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven.

Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thanh khoản dự kiến tập trung tại các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản.

Phân khúc nhà phố, biệt thự dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch.

Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường vẫn được dự báo duy trì ở mức thấp và chưa thể vượt mức tăng của năm 2025. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự kiến khoảng 200 - 250 căn, biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 200 - 250 căn và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng khoảng 100 - 150 căn. Dù có sự cải thiện nhẹ về nguồn cung, sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp và xu hướng giảm có thể tiếp tục kéo dài trong ngắn hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong bối cảnh hiện tại, thị trường tiếp tục chịu tác động từ lãi suất, tín dụng và các yếu tố kinh tế vĩ mô, do đó thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, trong khi mặt bằng giá vẫn chịu áp lực duy trì ở mức cao.