Diễn biến trái chiều trên thị trường bất động sản

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại 3 thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Giá bán vẫn tăng

Cụ thể, tại TP.HCM sau sáp nhập, giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m2. Quý I ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% nguồn cầu đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Tại TP.HCM sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp đạt 3.900 USD/m2.

Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) giúp thị trường sôi động. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP.HCM (sau sáp nhập) cân bằng hơn.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Hà Nội có 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group - phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.

Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026-2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Với Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m2, tăng 3% so với cuối năm 2025, tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ.

Tương tự, báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy giá chào bán sơ cấp sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm TP.HCM cũ là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% so với năm trước - mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

Knight Frank cho biết tổng lượng giao dịch quý I đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 66% so với sức hấp thụ quý IV/2025. Tại TP.HCM cũ, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.580 căn, tỷ lệ hấp thụ 25%, chủ yếu ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất dài hạn, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam nhận định: “Đà tăng giá căn hộ không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá đi lên. Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm”.

Không bán tháo

Nhà liền thổ tại TP.HCM đón lượng lớn sản phẩm mới, thị trường Hà Nội dự báo đi ngang trong khi cung cầu tại Đà Nẵng đều chững lại

Trong 2 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại TP.HCM tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn. Nguồn cung phân bổ nhiều nhất tại Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise), lõi trung tâm (SOLA thuộc The Global City) và vành đai nội thành (Essenia Parkway).

Nguồn cung nhà liền thổ mới tại TP.HCM tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn.

Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước do mặt bằng giá tại Cần Giờ thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm, sau đó tăng dần vào cuối quý, đạt khoảng 7.800 USD/m2. Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh quá trình thanh lọc và xu hướng giao dịch thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, không ghi nhận nguồn cung mới. Giá tiếp tục neo cao, đạt trung bình 9.600 USD/m2 tại khu vực nội đô và ven đô dọc trục Vành đai 3.5, và lên tới 13.000 USD/m2 tại các khu dân cư hiện hữu như Hoàng Liệt, Tương Mai, Đông Anh. Thị trường được dự báo sẽ chậm lại hoặc đi ngang trong giai đoạn 2026 - 2027.

Ở Đà Nẵng, giá sơ cấp nhà liền thổ dao động từ 5.000 - 8.500 USD/m2 tại khu trung tâm (ven sông Hàn) và cận trung tâm, và từ 2.800 - 4.000 USD/m2 tại khu ngoại ô. Giá bán trong quý I/2026 tăng 12% so với cùng kỳ năm trước nhưng diễn biến không đồng đều, khi một số dự án thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi một số khác giảm tùy theo vị trí và pháp lý. Thanh khoản lao dốc gần 40%, nhưng thị trường không xuất hiện tình trạng bán tháo.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao. Tuy nhiên, các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn.

“Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam - từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ”, ông David Jackson nhìn nhận.