Quy định tách thửa: Làm sao vừa đảm bảo quyền của người dân vừa ngăn phân lô, bán nền?

Một khu đất phân lô ở Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: Q.Đ.

Tuổi Trẻ giới thiệu ý kiến của các chuyên gia và người dân góp thêm xung quanh thực tế về vấn đề này.

TS PHẠM VIẾT THUẬN (Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM):

Bổ sung thỏa thuận kiến trúc khi tách thửa

Lâu nay nhiều người kinh doanh bất động sản lợi dụng quy định này để tách thửa đất hàng loạt, tạo nên những khu dân cư đông đúc nhưng hạ tầng không đảm bảo về lối đi, cống thoát nước... 

Nhiều khu dân cư tạm bợ đã hình thành từ những khu phân lô tách thửa hàng loạt, có từ vài chục đến vài trăm gia đình sinh sống nhưng không có vỉa hè, không có công viên hay nhà trẻ...

Để hạn chế phân lô bán nền hàng loạt nên quy định các phường, xã, đặc khu áp dụng quy chế quản lý kiến trúc đô thị chung của TP để xác định các chỉ tiêu cho khu đất có nhu cầu tách thửa. 

Ví dụ, nếu người sử dụng đất đề nghị tách một khu đất thành năm thửa trở lên thì phải có thỏa thuận phương án kiến trúc chung cho các lô đất từ hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi cho đến phương án cấp điện, cấp nước, thoát nước.

Nếu diện tích đất ban đầu được đề nghị tách thửa lớn (có thể từ 1.000m² trở lên) thì chủ đầu tư phải lập dự án, được cơ quan chức năng phê duyệt thiết kế để trở thành một khu dân cư nhỏ có đủ hạ tầng kỹ thuật. 

Với những khu dân cư nhỏ, không tiện dành đất để xây dựng hạ tầng xã hội thì chủ đầu tư có nghĩa vụ phải đóng quỹ xây dựng hạ tầng xã hội cho địa phương tùy theo quy mô của dự án. Địa phương dùng tiền này để xây dựng thêm trường lớp, khu vui chơi...

Nếu thực hiện nghiêm túc việc này thì lợi nhuận từ việc mua gom đất để hình thành các khu phân lô bán nền sẽ không cao bởi chi phí thực hiện các phương án thiết kế kỹ thuật, chi phí hạ tầng tăng cao. Lúc đó giá đất bán ra cũng sẽ rất cao, tương đương với các dự án nhà ở thực hiện quy mô lớn, bài bản thì người mua sẽ tự so sánh và lựa chọn. Lợi nhuận không còn hấp dẫn thì tự nhiên việc phân lô bán nền sẽ giảm.

Ông NGUYỄN PHƯỚC ĐỨC (Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Đà Nẵng):

Kiểm soát số lượng tách thửa, đấu nối giao thông

Đà Nẵng đang áp dụng các quyết định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất. Hai quyết định này áp dụng cho hai khu vực: TP Đà Nẵng cũ (quyết định 32) và tỉnh Quảng Nam cũ (quyết định 28).

Sau khi sáp nhập, Đà Nẵng đang rà soát, sửa đổi và hợp nhất các quy định về tách thửa chung trên toàn TP để thay hai quyết định trên. Hiện nay Luật Đất đai quy định khá thoáng, tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên để việc tách thửa là quyền lợi cho người sử dụng đất nhưng quy định phải ngăn được tình trạng lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung, tạo gánh nặng lên hạ tầng.

Tôi đang nghiên cứu giải pháp kiểm soát số lượng thửa đất sau khi tách thửa. Ví dụ nếu một khu đất được tách từ năm thửa trở lên thì bắt buộc phải lấy ý kiến của chính quyền địa phương. Việc này nhằm để cơ quan quản lý nhà nước đối chiếu các quy định về quy hoạch, xây dựng và khả năng đáp ứng hạ tầng nếu khu vực đó có tiềm năng tăng mật độ dân cư trong tương lai.

Ngoài ra TP có thể ủy quyền cho cấp phường/xã quản lý việc đấu nối đường giao thông khi tách thửa. Điều này giúp giám sát chặt chẽ việc hình thành các con đường tự phát phục vụ mục đích phân lô.

KTS HUỲNH XUÂN THỤ:

Phân biệt 2 khu vực dân cư để quản lý

Thực tế cho thấy việc quy định diện tích tối đa được phép tách thửa có thể hạn chế tình trạng các khu đất lớn bị chia cắt manh mún, phá vỡ cấu trúc không gian đô thị, băm nát quy hoạch. 

Đây là vấn đề đã diễn ra ở nhiều khu vực ven đô TP.HCM, nơi mà chỉ trong thời gian ngắn, đất nông nghiệp hoặc đất chưa đủ điều kiện phát triển đô thị đã bị phân chia thành hàng chục, thậm chí hàng trăm lô nhỏ, kéo theo những hệ lụy nghiêm trọng về hạ tầng, môi trường và quản lý đô thị. 

Nhưng quy định về diện tích tối đa cho phép thửa có thể vô tình gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chính đáng.

Vấn đề cốt lõi không nằm ở con số diện tích tối đa hay tối thiểu mà nằm ở cách tiếp cận quản lý. Thời gian qua một số địa phương cho phép tách thửa mới chỉ dừng lại ở tiêu chí diện tích mà chưa đặt ra yêu cầu chặt chẽ về điều kiện hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông, cấp thoát nước, điện cũng như sự phù hợp với quy hoạch chi tiết.

Các địa phương cần phân loại rất rõ các khu vực để áp dụng chính sách tách thửa một cách linh hoạt nhưng có kiểm soát. Quy định diện tích tối thiểu để tách thửa phù hợp áp dụng cho các khu dân cư hiện hữu, ổn định, có hệ thống hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh. Vì việc chia nhỏ đất đai những khu vực này không gây áp lực đáng kể lên hạ tầng, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Ngược lại, đối với các khu vực quy hoạch phát triển đô thị mới hoặc các khu vực đang trong quá trình chuyển đổi chức năng sử dụng đất, cần áp dụng các điều kiện chặt chẽ hơn. Việc tách thửa trong những khu vực này (ngoài quy định về diện tích tối thiểu phải gắn với quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị cũng như các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật).

Thậm chí có thể xem xét không cho phép tách thửa nhỏ lẻ mà chỉ cho phép triển khai theo dự án đầu tư được phê duyệt bài bản, có đầy đủ hệ thống hạ tầng và kết nối đồng bộ. Đặc biệt đối với các khu vực ngoại thành, nơi chưa hình thành khu dân cư rõ rệt thì Nhà nước cần thực hiện quy hoạch nghiêm ngặt, chỉ cho phép phát triển các dự án có hạ tầng bài bản.

Nếu không thay đổi cách tiếp cận, chúng ta sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn siết quy định - phát sinh biến tướng - lại siết tiếp. Muốn chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tự phát thì quy hoạch phải đi trước phát triển dân cư.

Tuổi Trẻ giới thiệu ý kiến của các chuyên gia và người dân góp thêm xung quanh thực tế về vấn đề này.

TS PHẠM VIẾT THUẬN (Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM):

Bổ sung thỏa thuận kiến trúc khi tách thửa

Lâu nay nhiều người kinh doanh bất động sản lợi dụng quy định này để tách thửa đất hàng loạt, tạo nên những khu dân cư đông đúc nhưng hạ tầng không đảm bảo về lối đi, cống thoát nước... 

Nhiều khu dân cư tạm bợ đã hình thành từ những khu phân lô tách thửa hàng loạt, có từ vài chục đến vài trăm gia đình sinh sống nhưng không có vỉa hè, không có công viên hay nhà trẻ...

Để hạn chế phân lô bán nền hàng loạt nên quy định các phường, xã, đặc khu áp dụng quy chế quản lý kiến trúc đô thị chung của TP để xác định các chỉ tiêu cho khu đất có nhu cầu tách thửa. 

Ví dụ, nếu người sử dụng đất đề nghị tách một khu đất thành năm thửa trở lên thì phải có thỏa thuận phương án kiến trúc chung cho các lô đất từ hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi cho đến phương án cấp điện, cấp nước, thoát nước.

Nếu diện tích đất ban đầu được đề nghị tách thửa lớn (có thể từ 1.000m² trở lên) thì chủ đầu tư phải lập dự án, được cơ quan chức năng phê duyệt thiết kế để trở thành một khu dân cư nhỏ có đủ hạ tầng kỹ thuật. 

Với những khu dân cư nhỏ, không tiện dành đất để xây dựng hạ tầng xã hội thì chủ đầu tư có nghĩa vụ phải đóng quỹ xây dựng hạ tầng xã hội cho địa phương tùy theo quy mô của dự án. Địa phương dùng tiền này để xây dựng thêm trường lớp, khu vui chơi...

Nếu thực hiện nghiêm túc việc này thì lợi nhuận từ việc mua gom đất để hình thành các khu phân lô bán nền sẽ không cao bởi chi phí thực hiện các phương án thiết kế kỹ thuật, chi phí hạ tầng tăng cao. Lúc đó giá đất bán ra cũng sẽ rất cao, tương đương với các dự án nhà ở thực hiện quy mô lớn, bài bản thì người mua sẽ tự so sánh và lựa chọn. Lợi nhuận không còn hấp dẫn thì tự nhiên việc phân lô bán nền sẽ giảm.

Ông NGUYỄN PHƯỚC ĐỨC (Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Đà Nẵng):

Kiểm soát số lượng tách thửa, đấu nối giao thông

Đà Nẵng đang áp dụng các quyết định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất. Hai quyết định này áp dụng cho hai khu vực: TP Đà Nẵng cũ (quyết định 32) và tỉnh Quảng Nam cũ (quyết định 28).

Sau khi sáp nhập, Đà Nẵng đang rà soát, sửa đổi và hợp nhất các quy định về tách thửa chung trên toàn TP để thay hai quyết định trên. Hiện nay Luật Đất đai quy định khá thoáng, tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên để việc tách thửa là quyền lợi cho người sử dụng đất nhưng quy định phải ngăn được tình trạng lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung, tạo gánh nặng lên hạ tầng.

Tôi đang nghiên cứu giải pháp kiểm soát số lượng thửa đất sau khi tách thửa. Ví dụ nếu một khu đất được tách từ năm thửa trở lên thì bắt buộc phải lấy ý kiến của chính quyền địa phương. Việc này nhằm để cơ quan quản lý nhà nước đối chiếu các quy định về quy hoạch, xây dựng và khả năng đáp ứng hạ tầng nếu khu vực đó có tiềm năng tăng mật độ dân cư trong tương lai.

Ngoài ra TP có thể ủy quyền cho cấp phường/xã quản lý việc đấu nối đường giao thông khi tách thửa. Điều này giúp giám sát chặt chẽ việc hình thành các con đường tự phát phục vụ mục đích phân lô.

KTS HUỲNH XUÂN THỤ:

Phân biệt 2 khu vực dân cư để quản lý

Thực tế cho thấy việc quy định diện tích tối đa được phép tách thửa có thể hạn chế tình trạng các khu đất lớn bị chia cắt manh mún, phá vỡ cấu trúc không gian đô thị, băm nát quy hoạch. 

Đây là vấn đề đã diễn ra ở nhiều khu vực ven đô TP.HCM, nơi mà chỉ trong thời gian ngắn, đất nông nghiệp hoặc đất chưa đủ điều kiện phát triển đô thị đã bị phân chia thành hàng chục, thậm chí hàng trăm lô nhỏ, kéo theo những hệ lụy nghiêm trọng về hạ tầng, môi trường và quản lý đô thị. 

Nhưng quy định về diện tích tối đa cho phép thửa có thể vô tình gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chính đáng.

Vấn đề cốt lõi không nằm ở con số diện tích tối đa hay tối thiểu mà nằm ở cách tiếp cận quản lý. Thời gian qua một số địa phương cho phép tách thửa mới chỉ dừng lại ở tiêu chí diện tích mà chưa đặt ra yêu cầu chặt chẽ về điều kiện hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông, cấp thoát nước, điện cũng như sự phù hợp với quy hoạch chi tiết.

Các địa phương cần phân loại rất rõ các khu vực để áp dụng chính sách tách thửa một cách linh hoạt nhưng có kiểm soát. Quy định diện tích tối thiểu để tách thửa phù hợp áp dụng cho các khu dân cư hiện hữu, ổn định, có hệ thống hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh. Vì việc chia nhỏ đất đai những khu vực này không gây áp lực đáng kể lên hạ tầng, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Ngược lại, đối với các khu vực quy hoạch phát triển đô thị mới hoặc các khu vực đang trong quá trình chuyển đổi chức năng sử dụng đất, cần áp dụng các điều kiện chặt chẽ hơn. Việc tách thửa trong những khu vực này (ngoài quy định về diện tích tối thiểu phải gắn với quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị cũng như các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật).

Thậm chí có thể xem xét không cho phép tách thửa nhỏ lẻ mà chỉ cho phép triển khai theo dự án đầu tư được phê duyệt bài bản, có đầy đủ hệ thống hạ tầng và kết nối đồng bộ. Đặc biệt đối với các khu vực ngoại thành, nơi chưa hình thành khu dân cư rõ rệt thì Nhà nước cần thực hiện quy hoạch nghiêm ngặt, chỉ cho phép phát triển các dự án có hạ tầng bài bản.

Nếu không thay đổi cách tiếp cận, chúng ta sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn siết quy định - phát sinh biến tướng - lại siết tiếp. Muốn chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tự phát thì quy hoạch phải đi trước phát triển dân cư.