Giá chung cư TP. HCM leo thang, rủi ro bắt đầu lộ rõ

Giá neo cao, thanh khoản phân hóa

Trong quý I/2026, giá căn hộ tại TP. HCM vẫn trên đà đi lên, bất chấp mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy giá chào bán sơ cấp sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm TP. HCM cũ là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% theo năm - mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

Dữ liệu từ chuyên trang giao dịch trực tuyến batdongsan.com.vn phản ánh xu hướng tương tự: giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng/m2, trong khi nhu cầu tìm mua tăng 36%. DKRA Consulting cũng ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp nhích thêm 3% trong hai tháng đầu năm, với khu trung tâm trên 100 triệu đồng/m2 và các khu vực vừa sáp nhập đạt 55 triệu đồng/m2.

Động lực chính đẩy giá lên đến từ phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và tác động tích cực từ hạ tầng. Tổng số căn hộ mở bán mới hơn 4.000 căn, tăng 32% so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với quý IV/2025. Trong đó, riêng TP. HCM cũ chỉ có khoảng 820 căn, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá sơ cấp trung bình 60 triệu đồng/m2; nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án trung - cao cấp phổ biến ở mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Hạ tầng giao thông mới cũng góp phần nâng giá, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Thanh khoản thị trường có dấu hiệu phân hóa rõ. Knight Frank cho biết tổng lượng giao dịch quý I đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 66% so với sức hấp thụ quý IV/2025. Tại TP. HCM cũ, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.580 căn, tỷ lệ hấp thụ 25%, chủ yếu ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất dài hạn, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Đà tăng giá căn hộ không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá đi lên. Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm”.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng diễn biến giá trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất và tốc độ phục hồi dòng tiền. Trong kịch bản lãi suất giảm nhưng vẫn cao, thị trường có thể tăng trưởng chậm nhưng ổn định, với biên độ tăng giá khoảng 3% - 8%. Ông lưu ý, các dự án pháp lý hoàn chỉnh, gắn hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giữ thanh khoản và đà tăng giá, trong khi sản phẩm đầu cơ thiếu nền tảng có nguy cơ “tài sản chết”.

Các chuyên gia cũng chỉ ra sự lệch pha cung - cầu rõ nét. Mặt bằng giá hiện nay phản ánh sát giá trị thực; dư địa tăng giá tập trung vào các khu vực và dự án có nền tảng phát triển bền vững. Dự báo từ nay đến 2027, TP. HCM mở rộng dự kiến có thêm khoảng 50.000 căn, chủ yếu cao cấp, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven, khiến giá khó giảm ngắn hạn.

Thách thức không chỉ với người mua

Giá bất động sản leo thang không chỉ gây khó cho người mua mà còn tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư, từ việc tìm quỹ đất đến hiệu quả tài chính và triển khai dự án.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, cho biết: mặt bằng giá cao khiến việc phát triển quỹ đất gặp khó, chi phí đầu vào tăng nhanh, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài đặt tiêu chí khắt khe về vị trí, quy mô và hiệu quả tài chính.

“Nếu thị trường liên tục đi lên, động lực các đối tác thực hiện giao dịch giảm. Ngược lại, thị trường ổn định và tăng trưởng bền vững mang lợi cho cả người mua và chủ đầu tư”, bà nhận định.

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, đánh giá năm 2026 là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Biến động địa chính trị và lãi suất cao đang “thanh lọc” thị trường, giúp nhà đầu tư có dòng tiền sẵn hoặc ít sử dụng đòn bẩy tiếp cận sản phẩm tốt hơn, đồng thời tái cơ cấu danh mục, loại bỏ tài sản rủi ro và tập trung vào giá trị bền vững. Sau quá trình này, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án của chủ đầu tư lớn, pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo. Thị trường phân hóa rõ: sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ hồi phục tốt hơn, trong khi đầu cơ kém hiệu quả sẽ gặp khó.

Trước bối cảnh lãi suất neo cao, các chủ đầu tư tập trung tối ưu quản trị và vận hành dự án để phát triển bền vững. Chính sách bán hàng linh hoạt, như hỗ trợ lãi suất ngắn hạn hay giãn tiến độ thanh toán, được áp dụng nhằm giảm áp lực tài chính và chia sẻ rủi ro với người mua. Nhiều doanh nghiệp cũng áp dụng công nghệ và số hóa trong quản lý dự án để rút ngắn thời gian triển khai, tối ưu chi phí và nâng cao chất lượng sản phẩm.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh cấu trúc vốn vẫn là bài toán cốt lõi. Ông Lucas Jen Yuh Loh, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho rằng phát triển bất động sản thực chất là quản trị tài chính: các dự án là sản phẩm của việc quản lý vốn hiệu quả. Phụ thuộc quá nhiều đòn bẩy tài chính khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn khi lãi suất tăng, đặc biệt khi tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn, kênh huy động khác như trái phiếu bị kiểm soát chặt. Ông đề xuất duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu khoảng 50% để giảm áp lực chi phí và giữ chủ động vận hành.

Nhiều chủ đầu tư tiếp tục hướng vào phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội, phát triển các dự án quy mô lớn với thiết kế tiêu chuẩn hóa nhằm đảm bảo giá bán hợp lý và thanh khoản ổn định, phù hợp với nhu cầu thực của người mua.

Tựu trung, thị trường chung cư TP. HCM quý I/2026 đang ở giai đoạn tái cấu trúc, với mặt bằng giá neo cao, phân hóa rõ theo phân khúc và chất lượng dự án. Lực cầu cải thiện nhưng thanh khoản giảm so với quý trước; dòng vốn dịch chuyển về các dự án pháp lý minh bạch, gắn hạ tầng và phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển tăng và phân khúc cao cấp áp đảo, giá căn hộ được dự báo khó giảm ngắn hạn.

Chủ đầu tư buộc phải tối ưu quản trị, cân đối vốn, ứng dụng công nghệ và chính sách bán hàng linh hoạt để duy trì thanh khoản. Đồng thời, nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng, chọn các dự án có nền tảng phát triển bền vững, tránh rủi ro khi tham gia vào thị trường phân hóa mạnh.