Thị trường bất động sản đang bị thách thức bởi áp lực kép

Áp lực từ xu thế lãi suất cho vay tăng

Ngày 2/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng DKRA Group tổ chức Hội thảo Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động. Hội thảo do Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh (VTV9) bảo trợ thông tin.

PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam. Ảnh: BTC

Tại Hội thảo, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho biết, thế giới đang trải qua những diễn biến "bất thường và bất ổn". Tình hình thế giới hiện nay với các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ làm đứt gãy chuỗi cung ứng mà còn đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mẽ.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn thể hiện sự tự tin với những chỉ số ấn tượng trong năm 2025. Cụ thể, GDP giai đoạn 2022-2025 tăng 7,2%/năm, trong đó năm 2025 quy mô GDP 514 tỷ USD (GDP/người là 5,026 USD, thu nhập trung bình). Đồng thời, Việt Nam đang nằm trong TOP 10 quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới, với quy mô nền kinh tế đứng thứ 32 thế giới. Đặc biệt, lạm phát được kiểm soát ổn định ở mức dưới 4% trong suốt hơn một thập kỷ, tạo niềm tin lớn cho cộng đồng đầu tư quốc tế.

Với một nền kinh tế có độ mở và dư nợ cao, chỉ cần lãi suất tăng thêm 1%, chi phí lãi vay sẽ tăng vọt cho toàn bộ nền kinh tế và khu vực bất động sản. Ước tính lãi suất tăng 1% dẫn tới chi phí lãi vay của nền kinh tế tăng khoảng 184.000 tỷ đồng/năm, riêng lĩnh vực BĐS tăng khoảng 47.000 tỷ đồng/năm. Thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế thách thức do áp lực từ xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt, xu hướng lãi suất đang nhích dần lên từ cuối năm 2025.

Lãi suất và tín dụng hiện là những "cơn gió ngược" nhưng chỉ mang tính ngắn hạn trong tiến trình phát triển dài hạn của nền kinh tế. Cùng với đó là áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số trong khi dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần.

"Tuy vậy, vai trò của đầu tư công giai đoạn 2024-2025 sẽ như một "đòn bẩy" quan trọng hỗ trợ thị trường phục hồi. Đồng thời, thị trường đang bước vào giai đoạn là chấm dứt kỷ nguyên núp bóng", PGS. TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, đưa ra 3 kịch bản cho thị trường năm 2026. Trong đó, kịch bản cơ sở "hồi phục thực chất" được đánh giá có khả năng cao nhất, với điều kiện lạm phát được kiểm soát dưới 4,5%. Theo ông, mức lãi suất khoảng 9% được xem là "điểm cân bằng" để cải thiện thanh khoản thị trường.

Bất động sản công nghiệp và logistics thu hút đầu tư

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu. Nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025 đã tăng vọt lên mức gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỉ trọng áp đảo.

Các chuyên gia, diễn giả chia sẻ tại Hội thảo. Ảnh: BTC

Đáng chú ý, sự bổ sung kịp thời từ nguồn cung khu vực Bình Dương (cũ) đã đóng vai trò "van điều tiết" quan trọng, giúp mặt bằng giá căn hộ toàn vùng duy trì được sự cân bằng cần thiết. Về cấu trúc sản phẩm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt khẳng định, thị trường đang chứng kiến sự "chấm dứt kỷ nguyên phân lô" đối với phân khúc đất nền.

Tháng 3/2026, các sản phẩm bất động sản được định danh cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu, triệt tiêu hoàn toàn tình trạng đứng tên hộ và giúp người mua - người bán minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá, cũng như giao dịch.

Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn "núp bóng" dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản, bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Trong khi đó, căn hộ sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là "trục xương sống" của đô thị trong ít nhất 5 năm tới. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam vươn lên là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đã trải qua một giai đoạn mà các dòng vốn rẻ và dễ tiếp cận xuất hiện trong thời gian dài. Đây thực chất là kết quả từ nỗ lực của Nhà nước trong việc bơm vốn để kích thích phát triển kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, dòng vốn này đang có sự dịch chuyển quan trọng. Dòng vốn phải tập trung cho phát triển đầu tư để sản xuất khác, để phát triển kinh tế, hướng đến tăng trưởng 2 con số. Giai đoạn đầu tư tới, khuyến nghị nhà đầu tư cần tập trung vào yếu tố "thật", gồm sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật khi đưa ra quyết định.

Tọa độ sáng để đầu tư

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, nhấn mạnh yếu tố "an toàn" là kim chỉ nam cho nhà đầu tư cá nhân, với ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng "phòng thủ" tốt. Dù thị trường bất động sản chịu tác động từ các yếu tố biến động ngắn hạn từ cuối năm 2025 đến nay, đây lại là thời điểm phù hợp để đầu tư. Quá trình sàng lọc đang tạo ra cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định.

Pháp lý được khơi thông sẽ tạo cú hích "phá băng" thị trường. Ảnh: BTC

PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, tránh chạy theo các "cơn sóng" ngắn hạn. Cơ hội thường thuộc về những người sẵn sàng hành động khi thị trường còn đang do dự. Về triển vọng dài hạn, dự báo một chu kỳ tăng trưởng mới khi Việt Nam nỗ lực hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong 15-20 năm tới. Vì thế, hiện có rất nhiều những "tọa độ sáng" để đầu tư.

Đầu tiên là pháp lý được khơi thông, cụ thể là nỗ lực xử lý hơn 1.200 dự án vướng mắc sẽ tạo cú hích "phá băng" thị trường. Sự bùng nổ nhà ở xã hội lên cao khi dự kiến cuối năm 2026, nguồn cung phân khúc này có thể bằng cả 10 năm trước cộng lại, phục vụ nhu cầu thực của đa số người dân. Những khu vực như Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh), Đức Hòa (Tây Ninh) và các khu thương mại tự do đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền...

Trong khi đó, PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc, chuyên gia đầu tư phát triển bất động sản sinh thái, giảng viên Trường Đại học Tài chính – Marketing, cho rằng phân khúc đất nông nghiệp tại các khu vực xa trung tâm vẫn còn nhiều tiềm năng. Hiện có khoảng 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được số hóa đầy đủ - khoảng trống thông tin này có thể mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận rủi ro và đón đầu khi hệ thống quản lý đất đai được hoàn thiện.

Nguồn: https://tapchikinhtetaichinh.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-bi-thach-thuc-boi-ap-luc-kep-152609.html