Nguồn cung hồi nhanh, dòng tiền bất động sản phân hóa

Nguồn cung bất động sản phục hồi nhanh và ngày càng đa dạng đang mở rộng lựa chọn cho người mua, nhưng đồng thời cũng đẩy thị trường vào trạng thái phân hóa rõ nét. Dòng tiền không còn dàn trải mà dịch chuyển có chọn lọc, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư và kỳ vọng lợi nhuận.

Thanh khoản chọn lọc hơn

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi nguồn cung từ đầu năm 2023. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), tổng nguồn cung đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025 - mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tăng khoảng 88% so với năm 2024.

Trong bối cảnh các điều kiện vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, nhu cầu bị “nén” trong giai đoạn trước đã nhanh chóng được giải phóng, góp phần đẩy giá BĐS tăng mạnh và thiết lập mặt bằng mới. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời cao, thậm chí tài sản tăng gấp đôi chỉ trong 1 - 2 năm.

Nguồn cung bất động sản phục hồi nhanh và ngày càng đa dạng. Ảnh: An Thư

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án từng đình trệ được tháo gỡ pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Bên cạnh nguồn cung mới, thị trường còn ghi nhận lượng lớn sản phẩm tồn kho và hàng thứ cấp được nhà đầu tư đưa ra bán lại, khiến tổng nguồn cung tiếp tục gia tăng đáng kể, ước tính có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, từ cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở đã gia tăng trên diện rộng, với cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng về loại hình và mức giá, giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm. Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường bất động sản. Thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính dường như đang dừng lại để xem xét. Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá nhà vẫn không giảm sâu do chi phí đầu vào ngày càng tăng cao.

Nhà đầu tư thay đổi cách tiếp cận

Theo ông Đính, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển đổi rõ nét về xu hướng đầu tư. Các chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn dần không còn phù hợp, thay vào đó là yêu cầu về tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực cũng như hiệu quả tài chính bền vững. Lợi thế theo đó sẽ thuộc về những cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy đầu tư dài hạn.

Khẩu vị của người mua cũng đang thay đổi mạnh mẽ. Các sản phẩm có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ, không gian sống tốt ngày càng được ưu tiên, trong khi các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần mất đi sức hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở kết hợp đầu tư dài hạn gia tăng rõ rệt.

Trước bối cảnh nguồn cung đa dạng hơn, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần tiếp cận thị trường theo hướng thực chất. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên chỉ dựa trên mức giá danh nghĩa, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đây là thời điểm thuận lợi cho người mua có sẵn dòng tiền, khi họ có nhiều quyền lựa chọn và đàm phán, thay vì bị cuốn theo các cơn “sốt đất” như trước.

“Dù giá đất nền tại một số khu vực có sự điều chỉnh giảm, trong dài hạn bất động sản vẫn được xem là kênh thu hút dòng tiền bền vững. Thị trường đang dần chuyển sang một chu kỳ phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn” - ông Quốc Anh nói.

Nguồn: https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nguon-cung-hoi-nhanh-dong-tien-bat-dong-san-phan-hoa-194435-194435.html