Người mua nhà ở xã hội khó tiếp cận vốn vay ngân hàng

Chị Lan, một nhân viên văn phòng tại phường Bình Dương, cho biết đã đăng ký mua thành công căn hộ nhà ở xã hội 2 phòng ngủ, giá 1,3 tỷ đồng tại dự án cùng địa bàn.

Theo quy định, chị đủ điều kiện vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội với lãi suất cố định 5,4% mỗi năm trong thời hạn lên tới 25 năm. Tuy nhiên, do hạn mức giải ngân tại thời điểm nộp hồ sơ đã hết, chị được thông báo phải đợi đợt vốn tiếp theo.

Để kịp nhận nhà ở ngay, chị Lan được tư vấn chuyển sang vay tại ngân hàng thương mại liên kết với chủ đầu tư. Mức lãi suất ưu đãi hiện tại là 6,6% một năm áp dụng cho 2 năm đầu. Sau đó, lãi suất có thể điều chỉnh định kỳ 6 tháng một lần dựa trên biến động thị trường trong thời gian vay còn lại.

Chị lo ngại việc điều chỉnh định kỳ này sẽ khiến chi phí trả nợ hàng tháng không cố định, dễ vượt quá khả năng tài chính của gia đình nếu mặt bằng lãi suất tăng cao. "Sau khi cân nhắc kỹ, tôi không ký hợp đồng vay ngân hàng thương mại mà chọn kiên trì chờ đợi Ngân hàng Chính sách giải ngân để hưởng mức lãi suất 5,4% ổn định lâu dài", chị nói.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group, cũng chia sẻ một thực tế khó khăn với các doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội là người mua vẫn không thể tiếp cận vốn vay dù dự án đủ điều kiện pháp lý.

Bà cho biết, doanh nghiệp đang triển khai hàng nghìn căn nhà ở xã hội tại TP HCM, với mức giá chỉ tầm 1,5 tỷ đồng, thậm chí có sản phẩm dưới 1 tỷ đồng mỗi căn. Các dự án đều hướng đến người mua ở thực, với chính sách thanh toán ban đầu thấp, chỉ vài chục triệu đồng, phần còn lại trả góp dài hạn.

Tuy nhiên, dù nhiều dự án đã đủ điều kiện bán hàng và bàn giao, tỷ lệ giải ngân thực tế vẫn rất thấp. Trong số hàng nghìn căn hộ đã mở bán, chỉ khoảng 10% người mua tiếp cận được vốn vay, phần lớn còn lại vẫn phải chờ đợi.

Nguyên nhân chính, theo bà Oanh đến từ sự lệch pha giữa các kênh tín dụng. Phần lớn người mua nhà ở xã hội có xu hướng tìm đến nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách do lãi suất thấp và ổn định dài hạn, có thể kéo dài hàng chục năm.

"Người mua rất thận trọng, ngại ký hợp đồng vay với lãi suất ưu đãi ngắn hạn rồi sau đó bị điều chỉnh tăng. Vì vậy, nhiều người chấp nhận chờ vốn từ ngân hàng chính sách, dù hạn mức vay rất hạn chế", bà Oanh nói.

Bà cũng cho biết nhiều dự án ghi nhận hàng trăm đến hàng nghìn hồ sơ đủ điều kiện mua nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục vay vốn. Khách hàng đã ký hợp đồng, thậm chí đóng một phần tiền, nhưng không thể tiếp tục thanh toán, khiến kế hoạch an cư bị trì hoãn. Doanh nghiệp cũng không thể thu tiền theo tiến độ, dù công trình đang triển khai hoặc đã hoàn thành.

"Áp lực dòng tiền gia tăng khi chủ đầu tư vẫn phải duy trì thi công, thanh toán cho nhà thầu trong khi nguồn thu bị chậm lại. Một số doanh nghiệp phải vay bổ sung từ ngân hàng thương mại để tiếp tục triển khai dự án nhà ở xã hội, làm chi phí tài chính tăng lên", bà Kim Oanh cho hay.

Không chỉ người mua nhà bị tắc vốn vay, nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội cũng chung tình cảnh. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện pháp lý, đáp ứng đầy đủ điều kiện triển khai, nhưng đến khâu tiếp cận vốn thì gặp nghịch lý "có dự án nhưng không có vốn để làm". Trước đây khi dự án hoàn tất pháp lý, các ngân hàng chủ động tiếp cận, thậm chí tích cực mời chào cho vay. Tuy nhiên, chỉ khoảng một tháng trước Tết, dòng vốn bất ngờ bị siết lại, khiến doanh nghiệp rơi vào thế bị động.

Điểm nghẽn lớn hơn, theo ông Thành, nằm ở cơ chế lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Hiện mức lãi suất bị khống chế quanh ngưỡng hơn 6% mỗi năm, trong khi chi phí huy động vốn của nhiều ngân hàng đã lên tới khoảng 7%, khiến họ khó có thể cho vay đúng mức trần quy định. "Ngân hàng không thể cho vay thấp hơn chi phí vốn. Dù đã ký hợp đồng tín dụng, họ vẫn dè dặt giải ngân vì lo rủi ro khi bị thanh tra", ông nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá vướng mắc về dòng vốn và thủ tục pháp lý đang làm giảm hiệu quả của các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ trên địa bàn thành phố. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, khả năng hấp thụ vẫn bị hạn chế bởi nút thắt tín dụng, khiến doanh nghiệp dè dặt hơn khi triển khai dự án mới, đặc biệt ở phân khúc giá thấp vốn có biên lợi nhuận mỏng.

Ông Châu cho biết, một số doanh nghiệp đã chủ động giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu để đồng hành cùng người mua. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời và khó duy trì nếu không có sự cải thiện từ chính sách tín dụng.

Theo đó các doanh nghiệp kiến nghị cần có cơ chế tín dụng ổn định, dài hạn hơn cho người mua nhà ở xã hội, đồng thời tăng hạn mức cho vay từ ngân hàng chính sách để đáp ứng nhu cầu thực tế. Bên cạnh đó, cơ chế lãi suất của ngân hàng thương mại cũng cần minh bạch và ít biến động hơn nhằm tạo niềm tin cho người vay.

HoREA cũng cho rằng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp vẫn rất lớn, việc khơi thông dòng vốn và cải cách thủ tục được xem là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, tránh tình trạng dự án "đủ điều kiện nhưng không thể triển khai". Nếu không, nghịch lý "có nhà nhưng không vay được tiền để mua" sẽ tiếp tục kéo dài, ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp lẫn người dân.