Chuyên gia nhận định giá bất động sản chưa có cơ sở để giảm sâu

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư: Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô.

TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007 - 2008, 2011 - 2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Lượng cho rằng, trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà.

“Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu”, TS Trần Xuân Lượng nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu rõ, thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.

Bên cạnh đó, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn, mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.

Để thị trường phát triển bền vững, TS Nguyễn Văn Đính khuyến nghị, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.

Nguồn: https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/chuyen-gia-nhan-dinh-gia-bat-dong-san-chua-co-co-so-de-giam-sau-d65497.html