Giá thuê trung tâm thương mại TP.HCM ngày càng đắt

 

Nằm tại khu trung tâm với lợi thế kết nối, Saigon Marina IFC vẫn duy trì mặt bằng giá thuê cạnh tranh so với các dự án lân cận. Ảnh: Quỳnh Danh.

Báo cáo quý IV/2025 mới đây từ JLL cho biết Saigon Marina IFC (phường Sài Gòn) là dự án bán lẻ trung tâm thương mại trọng điểm duy nhất gia nhập thị trường TP.HCM trong năm 2025.

Dự án cung cấp khoảng 12.500 m2 sàn cho thuê, nâng tổng diện tích bán lẻ tại khu trung tâm (bao gồm phường Sài Gòn, Cầu Ông Lãnh, Tân Định, một phần phường Bàn Cờ, Nhiêu Lộc và Xuân Hòa) lên 96.500 m2.

Mùa cao điểm kích hoạt sức cầu

Theo dữ liệu quý III/2025 của CBRE, tỷ lệ lấp đầy tại Saigon Marina IFC thời điểm đó mới đạt khoảng 60% công suất.

Tuy nhiên, khi liên hệ gần đây, các đơn vị môi giới cho biết phần lớn diện tích tại dự án đã được lấp đầy, đặc biệt trong giai đoạn cao điểm mua sắm cuối năm. Giá thuê bình quân tại đây hiện ở mức 70 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ), tương đương gần 1,85 triệu đồng/m2/tháng.

Saigon Marina IFC được đánh giá là thu hút khách thuê nhờ nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết, đây là dự án bán lẻ hiếm hoi vừa ra thị trường trong bối cảnh khu vực trung tâm TP.HCM gần như không có thêm nguồn cung mới suốt thời gian qua. Dự án nằm tại số 2 Tôn Đức Thắng, ven sông Sài Gòn, và chính thức được đưa vào vận hành từ ngày 19/8/2025.

Bên cạnh yếu tố vị trí, mức giá thuê hiện tại của dự án cũng được xem là khá cạnh tranh so với nhiều mặt bằng bán lẻ lân cận trong khu trung tâm.

Thống kê quý IV/2025 của Avison Young cho thấy giá thuê tại tòa nhà Time Square hiện lên tới 300 USD/m2/tháng, theo sau là Sheraton Saigon (200 USD/m2/tháng), Rex Arcade (145 USD/m2/tháng) và mPlaza (80 USD/m2/tháng).

Ghi nhận của Tri Thức - Znews, nhóm khách thuê tại Saigon Marina IFC hiện chủ yếu là các thương hiệu F&B, phục vụ phần lớn cho lực lượng nhân viên văn phòng và khách làm việc trong khu vực trung tâm tài chính và văn phòng lân cận.

Một số thương hiệu đã hiện diện tại dự án gồm chi nhánh mới của Highlands Coffee với không gian ban công nhìn ra sông, nhà hàng lẩu hấp thủy nhiệt Chang Kang Kung, cùng các thương hiệu ẩm thực khác như Buffet Cửu Vân Long, Bắc Kim Thang và Nhà hàng chay Tuệ House.

Việc dự án mới nhanh chóng được lấp đầy cũng góp phần cải thiện bức tranh chung của thị trường trong quý IV/2025. Theo JLL, tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm đã giảm 2,3 điểm % so với quý trước, trong bối cảnh riêng quý IV đóng góp gần 8.000 m2 trên tổng 12.000 m2 diện tích hấp thụ thuần của toàn thị trường bán lẻ TP.HCM trong năm 2025.

Tình hình cho thuê tích cực không chỉ diễn ra tại Saigon Marina IFC mà còn lan rộng sang nhiều dự án khác, kéo tỷ lệ trống mặt bằng trung tâm thương mại tại TP.HCM xuống mức thấp kỷ lục, chỉ 3,4% tại khu vực trung tâm và 5,8% tại khu vực ngoài trung tâm, theo CBRE.

Nhu cầu tìm thuê mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại được thúc đẩy bởi mùa cao điểm mua sắm cuối năm. Ảnh: Hoài Bảo.

Chia sẻ tại một sự kiện gần đây, bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Bất động sản bán lẻ CBRE Việt Nam, cho biết nhu cầu tìm kiếm mặt bằng đang gia tăng, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc. Bên cạnh nhóm ngành tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê là F&B, sự quan tâm của các doanh nghiệp quốc tế đang mở rộng sang thời trang, phụ kiện, trong khi ngành trang sức nổi lên như một phân khúc mới đáng chú ý.

Giá thuê tăng và khó giảm trong ngắn hạn

Trong bối cảnh nguồn cung duy trì hạn chế và nhu cầu thuê gia tăng, các doanh nghiệp mới hoặc có kế hoạch mở rộng buộc phải cạnh tranh để tìm được mặt bằng phù hợp, qua đó đẩy mặt bằng giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại TP.HCM tăng lên trong quý cuối năm ngoái.

Theo CBRE, giá thuê tại các dự án thuộc khu vực trung tâm TP.HCM (cũ) đã tăng 4% trong 3 tháng cuối năm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 285 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 7,5 triệu đồng/m2/tháng.

Ở khu vực ngoài trung tâm, mức tăng khiêm tốn hơn, khoảng 2%, với giá chào thuê trung bình 55 USD/m2/tháng, tương đương gần 1,45 triệu đồng/m2/tháng, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ về vị trí, chất lượng dự án và nhóm khách thuê mục tiêu.

Về cơ cấu khách thuê, JLL cho biết khu trung tâm vẫn là điểm đến ưu tiên của các thương hiệu quốc tế cao cấp. Trong năm qua, Saigon Centre ghi nhận sự xuất hiện của các thương hiệu như Diptyque, Coach và Louis Vuitton, trong khi Ralph Lauren và Fred Perry mở cửa hàng mới tại Vincom Đồng Khởi.

Trong năm 2025, nhiều trung tâm thương mại TP.HCM ghi nhận diễn biến mở rộng chi nhánh của các chuỗi bán lẻ đến từ châu Á thuộc ngành hàng phong cách sống, F&B và giải trí. Ảnh: Oh!Some.

Tại khu vực ngoài trung tâm, các chuỗi phong cách sống mở rộng nhanh, nổi bật với các thương hiệu châu Á như KKV, Oh!Some hay Baneunder. Ngành thời trang cũng ghi nhận nhiều thương vụ thuê quy mô lớn, tiêu biểu là Zara với cửa hàng khoảng 3.000 m2 tại Crescent Mall, trong khi Massimo Dutti đang hoàn thiện cửa hàng mới tại đây.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng trong năm 2026, thị trường bán lẻ TP.HCM nhiều khả năng tiếp tục duy trì trạng thái ổn định về nguồn cung, tạo điều kiện để các trung tâm thương mại tập trung nâng cấp không gian, đổi mới mô hình vận hành và gia tăng yếu tố trải nghiệm. Giá thuê tại các dự án có vị trí và chất lượng tốt được dự báo có thể tăng nhẹ 2-4%.